Le marché hypothécaire espagnol connaît une transformation sans précédent. Pendant des décennies, la souscription de prêts à taux variable, liés à l'euribor, a été l'option majoritaire parmi les citoyens. Cependant, ces dernières années ont complètement changé cette tendance, rapprochant l'Espagne de la réalité d'autres pays européens où la stabilité du taux fixe est la norme.

Une égalité technique qui marque un point d'inflexion

Selon les données les plus récentes de l'Association Hypothécaire Espagnole, le stock d'hypothèques en vigueur se répartit presque équitablement : 42 % sont à taux fixe, contre 43 % qui maintiennent encore un taux variable, tandis que le reste correspond à des formules mixtes. Ce chiffre est particulièrement pertinent si l'on considère qu'il y a à peine huit ans, seulement 7 % des prêts étaient signés sous cette modalité.

Les banques accélèrent le changement de modèle

CaixaBank, qui contrôle environ un quart du marché hypothécaire, est un véritable thermomètre de cette évolution. Avant 2012, seulement 10 % de ses hypothèques étaient à taux fixe ; l'année dernière, ce chiffre a grimpé à 93 %. En termes de portefeuille total, cela signifie qu'il y a désormais 50 milliards d'euros de plus en prêts fixes qu'il y a quatre ans.

La guerre des prix comme catalyseur

La forte concurrence entre les établissements a été essentielle pour rendre ces hypothèques plus abordables. Au cours du dernier exercice, certaines banques ont proposé à des clients à hauts revenus des prêts à 2 % TAEG sur 30 ans, un prix même inférieur au swap, qui est le coût supporté par l'établissement pour couvrir l'opération. Des entités comme Ibercaja, Kutxabank et Unicaja ont conditionné ces offres à la souscription de jusqu'à six produits supplémentaires, tandis que CaixaBank et Sabadell ont opté pour des conditions plus agressives avec une moindre exigence de produits, selon la firme d'analyse Inteliens.

Sans signes de bulle, mais avec des données historiques

Malgré le dynamisme, la Banque d'Espagne écarte les risques de bulle : les prix réels du logement sont inférieurs de 18 % aux niveaux de 2007, et l'endettement des ménages reste à des niveaux raisonnables. L'année dernière, 643 870 hypothèques ont été constituées, le chiffre le plus élevé de la décennie, bien loin des 1,76 million de 2007, où seulement 2 % étaient à taux fixe.

Prêts à risque et financement moyen

Les hypothèques dépassant 80 % de la valeur d'expertise sont considérées à plus haut risque, mais elles ne représentent que 15,6 % du total, contre les sommets du boom. Dans les six grandes banques cotées, ce portefeuille s'élève à 32 milliards d'euros. Les banques financent en moyenne 68 % de la valeur d'expertise, avec un taux d'intérêt moyen de 2,86 % pour les variables et de 2,83 % pour les fixes, selon l'INE. Cela place l'Espagne parmi les marchés aux hypothèques les moins chères d'Europe, seulement dépassée par Malte et la Bulgarie.