O mercado hipotecario español está a vivir unha transformación sen precedentes. Durante décadas, a contratación de préstamos a tipo variable, ligados ao euríbor, foi a opción maioritaria entre os cidadáns. Porén, os últimos anos cambiaron por completo esta tendencia, achegando España á realidade doutros países europeos onde a estabilidade do tipo fixo é a norma.

Un empate técnico que marca un punto de inflexión

Segundo os datos máis recentes da Asociación Hipotecaria Española, o stock de hipotecas en vigor repártese case de forma equitativa: un 42% son a tipo fixo, fronte ao 43% que aínda mantén tipo variable, mentres que o resto corresponde a fórmulas mixtas. Esta cifra é especialmente relevante se temos en conta que hai apenas oito anos, só un 7% dos préstamos se asinaban baixo esta modalidade.

A banca acelera o cambio de modelo

CaixaBank, que controla aproximadamente unha cuarta parte do mercado hipotecario, é un claro termómetro desta evolución. Antes de 2012, unicamente o 10% das súas hipotecas eran a tipo fixo; o ano pasado, a cifra disparouse ata o 93%. En termos de carteira total, isto supón que xa hai 50.000 millóns de euros máis en préstamos fixos que hai catro anos.

A guerra de prezos como catalizador

A forte competencia entre entidades foi clave para abaratar estas hipotecas. Durante o último exercicio, algúns bancos chegaron a ofrecer a clientes con altos ingresos préstamos ao 2% TAE a 30 anos, un prezo incluso inferior ao swap, que é o custo que asume a entidade para cubrir a operación. Entidades como Ibercaja, Kutxabank e Unicaja condicionaron estas ofertas á contratación de ata seis produtos adicionais, mentres que CaixaBank e Sabadell optaron por condicións máis agresivas con menor vinculación, segundo a firma de análise Inteliens.

Sen signos de burbulla, pero con datos históricos

A pesar do dinamismo, o Banco de España descarta riscos de burbulla: os prezos reais da vivenda están un 18% por debaixo dos niveis de 2007, e o endebedamento das familias mantense en niveis razoables. O ano pasado constituíronse 643.870 hipotecas, a cifra máis alta da década, aínda que moi lonxe dos 1,76 millóns de 2007, cando só un 2% eran fixas.

Préstamos de risco e financiamento medio

As hipotecas que superan o 80% do valor de tasación considéranse de maior risco, pero só representan un 15,6% do total, fronte aos máximos do boom. Nos seis grandes bancos cotizados, esta carteira ascende a 32.000 millóns de euros. A banca financia de media o 68% do valor de tasación, cun xuro medio do 2,86% en variables e do 2,83% en fixas, segundo o INE. Isto sitúa a España como un dos mercados con hipotecas máis baratas de Europa, só superado por Malta e Bulgaria.