El mercado hipotecario español está viviendo una transformación sin precedentes. Durante décadas, la contratación de préstamos a tipo variable, ligados al euríbor, fue la opción mayoritaria entre los ciudadanos. Sin embargo, los últimos años han cambiado por completo esta tendencia, acercando a España a la realidad de otros países europeos donde la estabilidad del tipo fijo es la norma.

Un empate técnico que marca un punto de inflexión

Según los datos más recientes de la Asociación Hipotecaria Española, el stock de hipotecas en vigor se reparte casi de forma equitativa: un 42% son a tipo fijo, frente al 43% que aún mantiene tipo variable, mientras que el resto corresponde a fórmulas mixtas. Esta cifra es especialmente relevante si tenemos en cuenta que hace apenas ocho años, solo un 7% de los préstamos se firmaban bajo esta modalidad.

La banca acelera el cambio de modelo

CaixaBank, que controla aproximadamente una cuarta parte del mercado hipotecario, es un claro termómetro de esta evolución. Antes de 2012, únicamente el 10% de sus hipotecas eran a tipo fijo; el año pasado, la cifra se disparó hasta el 93%. En términos de cartera total, esto supone que ya hay 50.000 millones de euros más en préstamos fijos que hace cuatro años.

La guerra de precios como catalizador

La fuerte competencia entre entidades ha sido clave para abaratar estas hipotecas. Durante el último ejercicio, algunos bancos llegaron a ofrecer a clientes con altos ingresos préstamos al 2% TAE a 30 años, un precio incluso inferior al swap, que es el coste que asume la entidad para cubrir la operación. Entidades como Ibercaja, Kutxabank y Unicaja condicionaron estas ofertas a la contratación de hasta seis productos adicionales, mientras que CaixaBank y Sabadell optaron por condiciones más agresivas con menor vinculación, según la firma de análisis Inteliens.

Sin signos de burbuja, pero con datos históricos

A pesar del dinamismo, el Banco de España descarta riesgos de burbuja: los precios reales de la vivienda están un 18% por debajo de los niveles de 2007, y el endeudamiento de los hogares se mantiene en niveles razonables. El año pasado se constituyeron 643.870 hipotecas, la cifra más alta de la década, aunque muy lejos de los 1,76 millones de 2007, cuando solo un 2% eran fijas.

Préstamos de riesgo y financiación media

Las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación se consideran de mayor riesgo, pero solo representan un 15,6% del total, frente a los máximos del boom. En los seis grandes bancos cotizados, esta cartera asciende a 32.000 millones de euros. La banca financia de media el 68% del valor de tasación, con un interés medio del 2,86% en variables y del 2,83% en fijas, según el INE. Esto sitúa a España como uno de los mercados con hipotecas más baratas de Europa, solo superado por Malta y Bulgaria.