El mercat hipotecari espanyol està vivint una transformació sense precedents. Durant dècades, la contractació de préstecs a tipus variable, lligats a l'euríbor, va ser l'opció majoritària entre els ciutadans. No obstant això, els últims anys han canviat per complet aquesta tendència, acostant Espanya a la realitat d'altres països europeus on l'estabilitat del tipus fix és la norma.

Un empat tècnic que marca un punt d'inflexió

Segons les dades més recents de l'Associació Hipotecària Espanyola, l'estoc d'hipoteques en vigor es reparteix gairebé de forma equitativa: un 42% són a tipus fix, davant del 43% que encara manté tipus variable, mentre que la resta correspon a fórmules mixtes. Aquesta xifra és especialment rellevant si tenim en compte que fa tot just vuit anys, només un 7% dels préstecs es signaven sota aquesta modalitat.

La banca accelera el canvi de model

CaixaBank, que controla aproximadament una quarta part del mercat hipotecari, és un clar termòmetre d'aquesta evolució. Abans de 2012, únicament el 10% de les seves hipoteques eren a tipus fix; l'any passat, la xifra es va disparar fins al 93%. En termes de cartera total, això suposa que ja hi ha 50.000 milions d'euros més en préstecs fixos que fa quatre anys.

La guerra de preus com a catalitzador

La forta competència entre entitats ha estat clau per abaratir aquestes hipoteques. Durant l'últim exercici, alguns bancs van arribar a oferir a clients amb alts ingressos préstecs al 2% TAE a 30 anys, un preu fins i tot inferior al swap, que és el cost que assumeix l'entitat per cobrir l'operació. Entitats com Ibercaja, Kutxabank i Unicaja van condicionar aquestes ofertes a la contractació de fins a sis productes addicionals, mentre que CaixaBank i Sabadell van optar per condicions més agressives amb menor vinculació, segons la firma d'anàlisi Inteliens.

Sense signes de bombolla, però amb dades històriques

Tot i el dinamisme, el Banc d'Espanya descarta riscos de bombolla: els preus reals de l'habitatge estan un 18% per sota dels nivells de 2007, i l'endeutament de les llars es manté en nivells raonables. L'any passat es van constituir 643.870 hipoteques, la xifra més alta de la dècada, tot i que molt lluny dels 1,76 milions de 2007, quan només un 2% eren fixes.

Préstecs de risc i finançament mitjà

Les hipoteques que superen el 80% del valor de taxació es consideren de major risc, però només representen un 15,6% del total, davant dels màxims del boom. En els sis grans bancs cotitzats, aquesta cartera ascendeix a 32.000 milions d'euros. La banca finança de mitjana el 68% del valor de taxació, amb un interès mitjà del 2,86% en variables i del 2,83% en fixes, segons l'INE. Això situa Espanya com un dels mercats amb hipoteques més barates d'Europa, només superat per Malta i Bulgària.