銀行なしで購入：スペインで住宅ローンなしに住宅を購入または売却するための完全ガイド

所有者への分割払いによる売買は、合法で柔軟な選択肢であり、スペインでますます利用されています。その仕組み、法律の規定、発生する税金、そしてこの方法で購入または売却する場合の保護方法について説明します。 1. 「銀行なし購入」とは正確には何か？ 夢の家を見つけたと想像してください。価格は20万ユーロです。現金はありませんし、銀行は返済能力の要件を満たしていないため住宅ローンを拒否します。ここで話は終わります。しかし、別の選択肢があります：所有者が自ら取引を融資することを受け入れるのです。あなたは頭金（例えば20％）を支払い、残りは合意した年数にわたって毎月の分割払いで売り手に直接支払い、完済します。銀行なし。住宅ローンなし。手数料なし。 これが分割払い売買であり、分割払い販売、売り手融資、または英語圏ではseller financingやowner financingとしても知られています。スペインでは、この形態は民法典第1255条の契約自由の原則によって保護されており、法律、道徳、公序良俗に反しない限り、当事者が自由に契約条件を合意できます。動産の場合（動産分割払い販売法28/1998）のように、分割払いによる不動産売買を規制する特定の法律はありませんが、それは違法でも法の空白でもありません。逆に、民法典と最高裁の判例は何十年にもわたってこの方法を認めてきました。 購入オプション付き賃貸（rent-to-own）と混同しないことが重要です。購入オプション付き賃貸では、あなたは住宅を賃貸し、契約終了時に購入するかどうかを決めることができます。分割払い売買では、あなたは最初から購入します：不動産はあなたのものになり（または合意に応じて最終回払い時にあなたのものになります）、単に価格を分割で支払うだけです。購入オプション付き賃貸は非典型契約で、民法典に明示的に規定されておらず、税務上の扱いも異なります。一方、分割払い売買は、価格が分割で支払われるという特別な条件を持つ純粋な売買です。 2. 実際にはどのように機能するのか？主な2つのモデル 「銀行なし購入」と言うとき、実際には2つの大きなモデルについて話しており、それぞれに独自の特徴と保護があります。重要な違いは所有権がいつ移転するかと買い手が支払いを停止した場合にどうなるかです。 2.1. モデルA：所有権留保付き売買 このモデルでは、買い手が最終回を支払うまで、売り手が不動産の法的所有者であり続けます。買い手は占有権を得ます（家に住み、使用し、享受できます）が、登記名義人ではないため、売り手の許可なく売却したり抵当権を設定したりすることはできません。 所有権留保は、公正証書に含まれる明示的な合意です。売り手は代金全額の支払いまで売却物の所有権を留保します。これは動産（車、機械）の販売でよく使われる形態ですが、不動産にも完全に有効です。法的には、所有権留保は契約の停止条件（義務の発生を延期するもの）ではなく、暗黙の解除条件です：契約は最初から効力を生じますが、買い手が支払わない場合、売り手は契約を解除し、物件を取り戻すことができます。 売り手の利点：最大限の保護。買い手が支払いを停止した場合、売り手は抵当権を実行したり不動産を競売にかけたりすることなく所有権を取り戻せます。所有権留保は不動産登記に記載されるため、不動産を調査する第三者は未払い債務があることを知ることができます。 売り手の欠点：留保が有効な間、売り手は依然として法的所有者であり、税務上の影響（例えば、固定資産税や地方譲渡税の観点から、ただしこれは個別のケースによります）がある可能性があります。 2.2. モデルB：明示的解除条件付き売買 ここでは、買い手は最初から所有権を取得します。不動産は買い手の名義で登記されます。しかし、同じ公正証書で明示的解除条件が合意されます：買い手が1回または複数回の分割金を不払いした場合、売り手は契約を解除し、不動産を取り戻すことができます。この形態は民法典第1504条に明示的に規定されており、買い手が合意された期限に代金を支払わない場合、売り手は売買を解除できます。 買い手の利点：初日から所有者です。住宅を自分の名義で登記し、後で住宅ローンを組むこと（売り手が許可するか、解除条件が取り消される場合）や、第三者に譲渡すること（ただし、新しい買い手は未払い債務を引き受ける必要があります）ができます。 売り手の利点：解除条件が登記されるため、売り手も保護されます。買い手が不払いの場合、売り手は解除権を行使して不動産を取り戻せます。さらに、買い手が登記名義人であるため、売り手は固定資産税を支払い続けたり、管理費を負担したりする必要がありません。 売り手の欠点：買い手に他の債権者がいる場合、彼らは不動産を差し押さえることができます（買い手の名義であるため）。その場合、売り手は破産手続きや執行手続きで債権を主張する必要があり、より遅く複雑になる可能性があります。 3. 両当事者を保護するための保証は何か？…