无银行购房：在西班牙无需抵押贷款买卖房屋的终极指南

向业主延期付款的买卖是一种合法、灵活且日益普遍的选择。我们解释其运作方式、法律规定、产生的税收以及如果您决定以此方式买卖如何保护自己。 1. 什么是“无银行购房”？ 想象一下，您找到了梦想中的房子。价格为20万欧元。您没有现金，银行因您不符合偿债能力要求而拒绝贷款。到此为止，故事结束。但有一个替代方案：业主同意自己为交易提供融资。您支付首付（例如20%），其余部分在你们约定的年限内直接向卖方分期支付，直至付清全款。没有银行。没有抵押贷款。没有开户费。 这就是延期付款买卖，也称为分期付款销售、卖方融资，在盎格鲁-撒克逊世界称为seller financing或owner financing。在西班牙，这一形式受到《民法典》第1255条合同自由原则的保护，该原则允许当事人自由约定合同条件，只要不违反法律、道德或公共秩序。没有专门的法律像规范动产（第28/1998号动产分期付款销售法）那样规范不动产延期付款买卖，但这并不意味着它非法或处于法律真空。相反：《民法典》和最高法院的判例数十年来一直承认这一模式。 重要的是不要将其与带购买选择权的租赁（rent-to-own）混淆。在带购买选择权的租赁中，您租用房屋，在合同结束时，可以决定是否购买。在延期付款买卖中，您从一开始就购买：房产是您的（或根据约定在支付最后一期后成为您的），您只是分期支付价格。带购买选择权的租赁是一种非典型合同，未在《民法典》中明确规定，其税务处理不同。而延期付款买卖则是一种纯粹的买卖，附带一个特殊条件：价格分期支付。 2. 实际操作如何？两种主要模式 当我们谈论“无银行购房”时，实际上是在谈论两大模式，每种模式都有自己的特点和保护措施。关键区别在于所有权何时转移以及如果买方停止付款会发生什么。 2.1. 模式A：保留所有权的买卖 在这种模式下，卖方在买方支付最后一期之前仍是房产的合法所有人。买方获得占有权（可以居住、使用、享有），但未经卖方许可不能出售或抵押，因为其不是登记所有人。 所有权保留是包含在公证契据中的明确约定。卖方保留所售物的所有权直至价格全部付清。这一形式在动产（汽车、机械）销售中非常常见，但也完全适用于不动产。从法律上讲，所有权保留不是合同的停止条件（不推迟义务的产生），而是隐含的解除条件：合同从一开始就产生效力，但如果买方不付款，卖方可以解除合同并收回财产。 对卖方的优势：最大保护。如果买方停止付款，卖方无需执行抵押或拍卖房产即可收回所有权。所有权保留在不动产登记处登记，因此任何查询该房产的第三方都知道存在未偿债务。 对卖方的劣势：在保留有效期间，卖方仍是合法所有人，这可能产生税务影响（例如，就IBI或市政增值税而言，尽管这取决于具体情况）。 2.2. 模式B：明确解除条件的买卖 在这里，买方从一开始就获得所有权。房产以其名义登记。但在同一契据中约定了明确解除条件：如果买方未支付一期或多期款项，卖方可以解除合同并收回房产。这一形式在《民法典》第1504条中有明确规定，允许卖方在买方未按约定期限支付价格时解除销售。 对买方的优势：从第一天起就是所有人。可以以自己名义登记房屋，之后申请抵押贷款（如果卖方授权或解除条件被取消），或转让给第三方（尽管新买方必须承担未偿债务）。 对卖方的优势：也受到保护，因为解除条件在登记处登记。如果买方未付款，卖方可以行使解除权并收回房产。此外，由于买方是登记所有人，卖方无需继续支付IBI或承担社区费用。 对卖方的劣势：如果买方有其他债权人，他们可以扣押房产（因为房产在买方名下）。卖方则需在破产程序或执行程序中主张债权，这可能更慢更复杂。 3. 有哪些保障措施保护双方？…