Der Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung an den Eigentümer ist eine legale, flexible und in Spanien zunehmend genutzte Alternative. Wir erklären, wie er funktioniert, was das Gesetz sagt, welche Steuern anfallen und wie Sie sich schützen können, wenn Sie sich für diesen Weg entscheiden.
1. Was genau ist der "Kauf ohne Bank"?
Stellen Sie sich vor, Sie finden das Haus Ihrer Träume. Der Preis beträgt 200.000 Euro. Sie haben dieses Geld nicht in bar, und die Bank verweigert Ihnen die Hypothek, weil Sie die Bonitätsanforderungen nicht erfüllen. Bis hierhin endet die Geschichte. Aber es gibt eine Alternative: Der Eigentümer erklärt sich bereit, die Transaktion selbst zu finanzieren. Sie zahlen eine Anzahlung (zum Beispiel 20 %) und den Rest zahlen Sie in monatlichen Raten direkt an den Verkäufer, über die Jahre, die Sie vereinbaren, bis der Preis vollständig bezahlt ist. Ohne Banken. Ohne Hypotheken. Ohne Bearbeitungsgebühren.
Das ist der Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung, auch bekannt als Ratenkauf, Verkäuferfinanzierung oder im angelsächsischen Raum seller financing oder owner financing. In Spanien ist diese Figur durch das Prinzip der Vertragsfreiheit des Artikels 1255 des Zivilgesetzbuches geschützt, das es den Parteien erlaubt, die Bedingungen eines Vertrags frei zu vereinbaren, solange sie nicht gegen Gesetz, Moral oder öffentliche Ordnung verstoßen. Es gibt kein spezifisches Gesetz, das den Kaufvertrag über Immobilien mit aufgeschobener Zahlung regelt, wie es für bewegliche Sachen der Fall ist (Gesetz 28/1998 über den Ratenkauf beweglicher Sachen), aber das bedeutet nicht, dass er illegal ist oder sich in einer rechtlichen Grauzone befindet. Im Gegenteil: Das Zivilgesetzbuch und die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs haben diese Modalität seit Jahrzehnten anerkannt.
Es ist wichtig, sie nicht mit der Miete mit Kaufoption (rent-to-own) zu verwechseln. Bei der Miete mit Kaufoption mieten Sie die Wohnung und am Ende des Vertrags können Sie entscheiden, ob Sie sie kaufen oder nicht. Beim Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung kaufen Sie von Anfang an: Die Immobilie gehört Ihnen (oder wird Ihnen gehören, wenn Sie die letzte Rate zahlen, je nach Vereinbarung), und Sie zahlen den Preis einfach in Raten. Die Miete mit Kaufoption ist ein atypischer Vertrag, der nicht ausdrücklich im Zivilgesetzbuch geregelt ist, und seine steuerliche Behandlung ist anders. Der Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung hingegen ist ein reiner Kaufvertrag mit einer besonderen Bedingung: Der Preis wird in Raten gezahlt.
2. Wie funktioniert es in der Praxis? Die zwei Hauptmodelle
Wenn wir von "Kauf ohne Bank" sprechen, sprechen wir tatsächlich von zwei großen Modellen, jedes mit seinen eigenen Merkmalen und Schutzmechanismen. Der entscheidende Unterschied liegt darin, wann das Eigentum übertragen wird und was passiert, wenn der Käufer mit der Zahlung in Verzug gerät.
2.1. Modell A: Kaufvertrag mit Eigentumsvorbehalt
Bei diesem Modell bleibt der Verkäufer rechtlicher Eigentümer der Immobilie, bis der Käufer die letzte Rate zahlt. Der Käufer erhält den Besitz (kann im Haus wohnen, es nutzen, genießen), aber er kann es nicht verkaufen oder hypothekarisch belasten ohne die Erlaubnis des Verkäufers, da er nicht der eingetragene Eigentümer ist.
Der Eigentumsvorbehalt ist eine ausdrückliche Vereinbarung, die in die öffentliche Urkunde aufgenommen wird. Der Verkäufer behält sich das Eigentum an der verkauften Sache bis zur vollständigen Zahlung des Preises vor. Es ist eine Figur, die häufig beim Verkauf beweglicher Sachen (Autos, Maschinen) verwendet wird, aber auch für Immobilien völlig gültig ist. Rechtlich gesehen ist der Eigentumsvorbehalt keine aufschiebende Bedingung des Vertrags (er verschiebt nicht die Entstehung der Verpflichtungen), sondern eine implizite auflösende Bedingung: Der Vertrag entfaltet von Anfang an Wirkung, aber wenn der Käufer nicht zahlt, kann der Verkäufer ihn auflösen und die Sache zurückfordern.
Vorteil für den Verkäufer: maximaler Schutz. Wenn der Käufer mit der Zahlung in Verzug gerät, erhält der Verkäufer das Eigentum zurück, ohne eine Hypothek vollstrecken oder die Immobilie zwangsversteigern zu müssen. Der Eigentumsvorbehalt wird im Grundbuch eingetragen, sodass jeder Dritte, der das Grundstück einsieht, weiß, dass eine offene Schuld besteht.
Nachteil für den Verkäufer: Solange der Vorbehalt gilt, bleibt der Verkäufer rechtlicher Eigentümer, was steuerliche Auswirkungen haben kann (zum Beispiel für die Grundsteuer oder die kommunale Wertzuwachssteuer, obwohl dies vom Einzelfall abhängt).
2.2. Modell B: Kaufvertrag mit ausdrücklicher auflösender Bedingung
Hier erwirbt der Käufer das Eigentum von Anfang an. Die Immobilie wird auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen. Aber in derselben Urkunde wird eine ausdrückliche auflösende Bedingung vereinbart: Wenn der Käufer eine oder mehrere Raten nicht zahlt, kann der Verkäufer den Vertrag auflösen und die Immobilie zurückfordern. Diese Figur ist ausdrücklich in Artikel 1504 des Zivilgesetzbuches geregelt, der es dem Verkäufer erlaubt, den Verkauf aufzulösen, wenn der Käufer den Preis nicht zu den vereinbarten Terminen zahlt.
Vorteil für den Käufer: Er ist Eigentümer vom ersten Tag an. Er kann die Wohnung auf seinen Namen eintragen lassen, später eine Hypothek aufnehmen (wenn der Verkäufer zustimmt oder die auflösende Bedingung gelöscht wird) oder sie an einen Dritten übertragen (obwohl der neue Käufer die offene Schuld übernehmen muss).
Vorteil für den Verkäufer: Auch er ist geschützt, weil die auflösende Bedingung im Grundbuch eingetragen wird. Wenn der Käufer nicht zahlt, kann der Verkäufer die Auflösungsklage erheben und die Immobilie zurückfordern. Außerdem muss der Verkäufer, da der Käufer der eingetragene Eigentümer ist, nicht weiter die Grundsteuer zahlen oder die Gemeinschaftskosten tragen.
Nachteil für den Verkäufer: Wenn der Käufer andere Gläubiger hat, können diese die Immobilie pfänden (weil sie auf den Namen des Käufers läuft). Der Verkäufer müsste dann seine Forderung im Insolvenzverfahren oder im Vollstreckungsverfahren geltend machen, was langsamer und komplizierter sein kann.
3. Welche Garantien gibt es, um beide Parteien zu schützen?
Die aufgeschobene Zahlung birgt offensichtliche Risiken: Der Verkäufer übergibt einen wertvollen Vermögenswert, ohne den gesamten Preis erhalten zu haben, und der Käufer geht eine langfristige Schuld bei einer Privatperson ein, ohne die Aufsicht einer Bank. Deshalb bieten das Gesetz und die notarielle Praxis verschiedene Garantien, die in der Urkunde vereinbart werden können.
| Garantie | Was schützt sie? | Wie funktioniert sie? |
|---|---|---|
| Eigentumsvorbehalt | Den Verkäufer | Der Verkäufer behält das Eigentum bis zur vollständigen Zahlung. Wenn der Käufer nicht zahlt, erhält der Verkäufer die Immobilie zurück. |
| Ausdrückliche auflösende Bedingung | Den Verkäufer | Der Käufer ist von Anfang an Eigentümer, aber wenn er nicht zahlt, kann der Verkäufer den Vertrag auflösen und die grundbuchliche Eintragung. |
| Vertragsstrafe | Den Verkäufer | Es wird eine automatische Entschädigung vereinbart (zum Beispiel ein Prozentsatz des Preises), wenn der Käufer nicht zahlt. |
| Persönliche oder Bankbürgschaft | Den Verkäufer | Ein Dritter haftet für die Zahlung, wenn der Käufer nicht erfüllt. |
| Hypothek zugunsten des Verkäufers | Den Verkäufer | Der Verkäufer gewährt eine Hypothek auf die Immobilie, um die Zahlung des aufgeschobenen Preises zu sichern. Es ist die solideste Garantie, aber auch die komplexeste. |
| Eintragung im Grundbuch | Beide | Sowohl der Eigentumsvorbehalt als auch die auflösende Bedingung müssen eingetragen werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Ohne Eintragung ist der Verkäufer nicht vor Pfändungen oder Verkäufen an Dritte geschützt. |
Die grundbuchliche Eintragung ist entscheidend. Wenn der Eigentumsvorbehalt oder die auflösende Bedingung nicht eingetragen werden, informiert das Grundbuch nicht über die offene Schuld, und ein Dritter, der die Immobilie in gutem Glauben kauft, könnte durch die öffentliche Registerpublizität geschützt sein. Deshalb muss jede Transaktion mit aufgeschobener Zahlung in einer öffentlichen Urkunde vor einem Notar formalisiert und beim Grundbuchamt eingereicht werden.
4. Die anwendbare Gesetzgebung in Spanien: Was das Gesetz sagt
Es gibt kein spezifisches Gesetz für den Kaufvertrag über Immobilien mit aufgeschobener Zahlung, aber der rechtliche Rahmen ist klar und besteht aus mehreren Vorschriften:
Zivilgesetzbuch. Artikel 1255 verankert die Vertragsfreiheit. Artikel 1124 regelt die Befugnis, gegenseitige Verpflichtungen bei Nichterfüllung aufzulösen. Artikel 1504 regelt speziell die Auflösung des Verkaufs von Immobilien wegen Nichtzahlung des aufgeschobenen Preises: "Wenn im Vertrag der Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Zahlung des Preises festgelegt ist oder wenn ausdrücklich die auflösende Bedingung wegen Nichtzahlung vereinbart wurde, kann der Verkäufer den Verkauf auflösen".
Hypothekengesetz. Artikel 11 des Hypothekengesetzes erlaubt, dass die Zahlung des Preises aufgeschoben und Garantien wie die auflösende Bedingung oder der Eigentumsvorbehalt vereinbart werden, die im Grundbuch eingetragen werden können.
Notariatsverordnung. Artikel 177 der Notariatsverordnung regelt die Kaufvertragsurkunden mit aufgeschobener Zahlung und verlangt, dass die Fristen und die Zahlungsweise bestimmt werden.
Steuervorschriften. Der Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung begründet steuerliche Verpflichtungen ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung, nicht erst bei Erhalt der einzelnen Raten. Dies ist entscheidend, und wir erklären es im nächsten Abschnitt.
Gesetz über den Ratenkauf beweglicher Sachen (Gesetz 28/1998). Obwohl es speziell bewegliche Sachen regelt, werden einige seiner Bestimmungen analog auf den Verkauf von Immobilien mit aufgeschobener Zahlung angewendet, insbesondere in Bezug auf den Schutz des Käufers.
5. Die Steuern: Wer zahlt was und wann
Dies ist einer der Aspekte, die die meisten Zweifel aufwerfen. Der Schlüssel liegt darin, dass die Übertragung im Moment der Unterzeichnung der Urkunde perfektioniert wird, auch wenn die Zahlung aufgeschoben ist. Das bedeutet, dass die Steuern dann entstehen, nicht erst beim Eingang jeder Rate.
5.1. Vermögensübertragungssteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer
Zahlt der Käufer. Wenn die Wohnung gebraucht ist und der Verkäufer eine Privatperson ist, wird ITP gezahlt (zwischen 6 % und 10 % je nach Autonomer Gemeinschaft). Wenn der Verkäufer ein Unternehmen oder ein Berufstätiger ist und die Wohnung neu ist, wird Mehrwertsteuer (10 %) plus AJD gezahlt. Die Steuer wird im Moment der Unterzeichnung der Urkunde fällig, auch wenn der Preis in Raten gezahlt wird. Die Frist beträgt 30 Werktage ab der Unterzeichnung.
Wichtige Ausnahme: Wenn eine aufschiebende Bedingung vereinbart wird (d. h. die Übertragung erfolgt erst bei vollständiger Zahlung), kann die Steuerentstehung zum Zeitpunkt der Erfüllung der Bedingung eintreten. Aber dies ist ungewöhnlich und erfordert eine sehr präzise Formulierung der Urkunde.
5.2. Einkommensteuer (Kapitalgewinn des Verkäufers)
Zahlt der Verkäufer. Der Kapitalgewinn (Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungswert) wird in der Einkommensteuer versteuert. Die allgemeine Regel ist, dass er im Jahr der Unterzeichnung zugerechnet wird, auch wenn der Eingang später erfolgt. Es gibt jedoch eine Sonderregelung für Ratenzahlungsgeschäfte: Wenn zwischen der Übergabe der Immobilie und der Fälligkeit der letzten Rate mehr als ein Jahr liegt, kann der Verkäufer wählen, den Gewinn proportional zum Eingang jeder Rate zuzurechnen. Es ist eine Option, keine Pflicht. Wenn nicht ausdrücklich optiert wird, wird alles im Jahr des Verkaufs zugerechnet.
5.3. Kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU)
Zahlt der Verkäufer. Es ist eine kommunale Steuer, die die Wertsteigerung des städtischen Bodens besteuert. Sie entsteht im Moment der Übertragung, d. h. bei der Unterzeichnung der Urkunde, und muss innerhalb von 30 Werktagen abgeführt werden. Die Tatsache, dass der Preis in Raten gezahlt wird, ändert nichts an der Entstehung.
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