Mülk sahibine vadeli ödeme ile alım-satım, İspanya'da yasal, esnek ve giderek daha fazla kullanılan bir alternatiftir. Nasıl çalıştığını, yasaların ne dediğini, hangi vergileri doğurduğunu ve bu yöntemle alım veya satım yapmaya karar verirseniz kendinizi nasıl koruyacağınızı açıklıyoruz.
1. "Bankasız satın alma" tam olarak nedir?
Hayalinizdeki evi bulduğunuzu hayal edin. Fiyatı 200.000 euro. Elinizde bu kadar nakit yok ve banka, ödeme gücü şartlarını karşılamadığınız için ipotek kredisini reddediyor. Buraya kadar hikaye biter. Ancak bir alternatif var: mülk sahibi işlemi kendisi finanse etmeyi kabul eder. Siz bir peşinat ödersiniz (örneğin %20) ve geri kalanını, anlaştığınız yıllar boyunca doğrudan satıcıya aylık taksitlerle ödeyerek fiyatı tamamlarsınız. Banka yok. İpotek yok. Açılış komisyonu yok.
İşte bu, vadeli ödemeli alım-satım olarak da bilinen taksitli satış, satıcı finansmanı veya Anglo-Sakson dünyasında seller financing ya da owner financing olarak adlandırılan yöntemdir. İspanya'da bu yöntem, Medeni Kanun'un 1255. maddesindeki sözleşme özgürlüğü ilkesi tarafından korunmaktadır; bu ilke, tarafların yasaya, ahlaka veya kamu düzenine aykırı olmamak kaydıyla bir sözleşmenin koşullarını serbestçe kararlaştırmasına olanak tanır. Taşınır mallar için olduğu gibi (28/1998 sayılı Taşınır Mal Taksitli Satış Kanunu) taşınmazların vadeli ödemeli alım-satımını düzenleyen özel bir yasa yoktur, ancak bu yasadışı olduğu veya yasal bir boşlukta olduğu anlamına gelmez. Aksine: Medeni Kanun ve Yargıtay içtihatları bu yöntemi onlarca yıldır tanımaktadır.
Bunu satın alma opsiyonlu kiralama (rent-to-own) ile karıştırmamak önemlidir. Satın alma opsiyonlu kiralamada, evi kiralarsınız ve sözleşme sonunda satın alıp almamaya karar verebilirsiniz. Vadeli ödemeli alım-satımda ise baştan satın alırsınız: mülk sizin olur (veya anlaşmaya göre son taksiti ödediğinizde sizin olur) ve fiyatı taksitle ödersiniz. Satın alma opsiyonlu kiralama, Medeni Kanun'da açıkça düzenlenmemiş atipik bir sözleşmedir ve vergilendirilmesi farklıdır. Vadeli ödemeli alım-satım ise, özel bir koşulla (fiyatın taksitle ödenmesi) saf bir alım-satımdır.
2. Pratikte nasıl işler? İki ana model
"Bankasız satın alma" dediğimizde, aslında her biri kendi özelliklerine ve korumalarına sahip iki büyük modelden bahsediyoruz. Temel fark, mülkiyetin ne zaman devredildiği ve alıcının ödemeyi durdurması durumunda ne olacağıdır.
2.1. Model A: Mülkiyet kaydı ile alım-satım
Bu modelde, alıcı son taksiti ödeyene kadar satıcı yasal malik olarak kalır. Alıcı zilyetliği alır (evde yaşayabilir, kullanabilir, faydalanabilir), ancak tapuda malik olmadığı için satıcının izni olmadan satamaz veya ipotek edemez.
Mülkiyet kaydı, resmi senette yer alan açık bir anlaşmadır. Satıcı, satılan malın mülkiyetini fiyatın tamamen ödenmesine kadar saklı tutar. Bu, taşınır mal satışında (araba, makine) yaygın olarak kullanılan bir yöntemdir, ancak taşınmazlar için de tamamen geçerlidir. Hukuken, mülkiyet kaydı sözleşmenin askıya alıcı bir koşulu değildir (yükümlülüklerin doğuşunu ertelemez), aksine örtülü bir bozucu koşuldur: sözleşme baştan itibaren hüküm doğurur, ancak alıcı ödemezse satıcı sözleşmeyi feshedebilir ve malı geri alabilir.
Satıcı için avantaj: maksimum koruma. Alıcı ödemeyi durdurursa, satıcı ipotek icra etmeye veya mülkü açık artırmaya çıkarmaya gerek kalmadan mülkiyeti geri alır. Mülkiyet kaydı Tapu Sicili'ne tescil edilir, böylece tapuyu inceleyen herhangi bir üçüncü kişi ödenmemiş bir borç olduğunu bilir.
Satıcı için dezavantaj: kayıt yürürlükte olduğu sürece satıcı yasal malik olmaya devam eder, bu da vergisel sonuçlar doğurabilir (örneğin, emlak vergisi veya belediye değer artış vergisi açısından, ancak bu somut duruma bağlıdır).
2.2. Model B: Açık bozucu koşullu alım-satım
Burada alıcı ilk andan itibaren mülkiyeti edinir. Mülk onun adına Tapu Sicili'ne tescil edilir. Ancak aynı senette açık bir bozucu koşul kararlaştırılır: alıcı bir veya birkaç taksiti ödemezse, satıcı sözleşmeyi feshedebilir ve mülkü geri alabilir. Bu yöntem, Medeni Kanun'un 1504. maddesinde açıkça düzenlenmiştir ve satıcıya, alıcının fiyatı kararlaştırılan vadelerde ödememesi durumunda satışı feshetme hakkı tanır.
Alıcı için avantaj: ilk günden itibaren maliktir. Evi kendi adına tescil ettirebilir, daha sonra ipotek talep edebilir (satıcı izin verirse veya bozucu koşul iptal edilirse) veya üçüncü bir kişiye devredebilir (ancak yeni alıcı ödenmemiş borcu üstlenmek zorunda kalır).
Satıcı için avantaj: o da korunur, çünkü bozucu koşul Tapu Sicili'ne tescil edilir. Alıcı ödemezse, satıcı fesih davası açabilir ve mülkü geri alabilir. Ayrıca, tapuda malik alıcı olduğu için satıcı emlak vergisi ödemek veya apartman aidatlarını üstlenmek zorunda kalmaz.
Satıcı için dezavantaj: alıcının başka alacaklıları varsa, bunlar mülke haciz koyabilir (çünkü tapuda alıcının adına kayıtlıdır). Satıcı bu durumda alacağını iflas masasında veya icra takibinde talep etmek zorunda kalır, bu da daha yavaş ve karmaşık olabilir.
3. Her iki tarafı korumak için hangi garantiler var?
Vadeli ödeme açık riskler doğurur: satıcı, fiyatın tamamını tahsil etmeden değerli bir varlığı teslim eder ve alıcı, bir bankanın denetimi olmaksızın bir gerçek kişiye karşı uzun vadeli bir borç altına girer. Bu nedenle, yasa ve noterlik uygulamaları, senette kararlaştırılabilecek çeşitli garantiler sunar.
| Garanti | Neyi korur? | Nasıl işler? |
|---|---|---|
| Mülkiyet kaydı | Satıcıyı | Satıcı, tam ödemeye kadar mülkiyeti elinde tutar. Alıcı ödemezse, satıcı mülkü geri alır. |
| Açık bozucu koşul | Satıcıyı | Alıcı baştan maliktir, ancak ödemezse satıcı sözleşmeyi feshedebilir ve tapu kaydını iptal ettirebilir. |
| Cezai şart | Satıcıyı | Alıcı ödemezse otomatik tazminat (örneğin fiyatın bir yüzdesi) kararlaştırılır. |
| Kişisel veya banka kefaleti | Satıcıyı | Alıcı ödemezse üçüncü bir kişi ödemeden sorumlu olur. |
| Satıcı lehine ipotek | Satıcıyı | Satıcı, vadeli fiyatın ödenmesini garanti altına almak için mülk üzerinde ipotek verir. En sağlam garanti, ancak en karmaşık olanıdır. |
| Tapu Sicili'ne tescil | Her ikisini | Hem mülkiyet kaydı hem de bozucu koşul, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tescil edilmelidir. Tescil olmadan satıcı hacizlere veya üçüncü kişilere satışlara karşı korunmaz. |
Tapu tescili esastır. Mülkiyet kaydı veya bozucu koşul tescil edilmezse, Tapu Sicili ödenmemiş borcu bildirmez ve mülkü iyi niyetle satın alan üçüncü bir kişi tapu sicilinin kamu güvenilirliği ilkesiyle korunabilir. Bu nedenle, her vadeli ödeme işlemi noter huzurunda resmi senetle yapılmalı ve Tapu Sicili'ne sunulmalıdır.
4. İspanya'da geçerli mevzuat: yasalar ne diyor?
Taşınmazların vadeli ödemeli alım-satımı için özel bir yasa yoktur, ancak yasal çerçeve açıktır ve birkaç normdan oluşur:
Medeni Kanun. 1255. madde sözleşme özgürlüğünü güvence altına alır. 1124. madde, karşılıklı borçların ifa edilmemesi durumunda fesih hakkını düzenler. 1504. madde, taşınmaz satışında vadeli fiyatın ödenmemesi nedeniyle feshi özel olarak düzenler: "Sözleşmede fiyatın tamamen ödenmesine kadar mülkiyet kaydı öngörülmüşse veya ödenmemesi durumunda açıkça bozucu koşul kararlaştırılmışsa, satıcı satışı feshedebilir."
Tapu Kanunu. Tapu Kanunu'nun 11. maddesi, fiyatın vadeli ödenmesine ve bozucu koşul veya mülkiyet kaydı gibi Tapu Sicili'ne tescil edilebilecek garantilerin kararlaştırılmasına izin verir.
Noterlik Tüzüğü. Noterlik Tüzüğü'nün 177. maddesi, vadeli ödemeli alım-satım senetlerini düzenler ve vadelerin ve ödeme şeklinin belirlenmesini zorunlu kılar.
Vergi mevzuatı. Vadeli ödemeli alım-satım, her taksit tahsil edildiğinde değil, imza anından itibaren vergisel yükümlülükler doğurur. Bu çok önemlidir ve bir sonraki bölümde açıklıyoruz.
Taşınır Mal Taksitli Satış Kanunu (28/1998 sayılı Kanun). Özellikle taşınır malları düzenlese de, bazı hükümleri özellikle alıcının korunmasıyla ilgili olarak taşınmazların vadeli satışına kıyasen uygulanır.
5. Vergiler: kim neyi ne zaman öder?
Bu, en çok soru işareti yaratan konulardan biridir. Kilit nokta, ödeme vadeli olsa bile devrin senet imzalandığı anda gerçekleşmesidir. Bu, vergilerin her taksit tahsil edildiğinde değil, o anda doğduğu anlamına gelir.
5.1. Emlak Devir Vergisi (ITP) veya KDV
Alıcı öder. Konut ikinci el ise ve satıcı gerçek kişi ise ITP ödenir (özerk bölgeye göre %6 ile %10 arasında). Satıcı bir şirket veya profesyonel ise ve konut yeni ise, KDV (%10) artı AJD ödenir. Vergi, fiyat taksitle ödense bile senet imzalandığı anda beyan edilir. Süre, imzadan itibaren 30 iş günüdür.
Önemli istisna: askıya alıcı koşul kararlaştırılırsa (yani devir tam ödemeye kadar gerçekleşmezse), verginin doğumu koşulun gerçekleştiği anda olabilir. Ancak bu nadirdir ve senedin çok hassas bir şekilde kaleme alınmasını gerektirir.
5.2. Gelir Vergisi (satıcının sermaye kazancı)
Satıcı öder. Sermaye kazancı (edinme değeri ile devir değeri arasındaki fark) gelir vergisine tabidir. Genel kural, tahsilat sonra olsa bile imza yılında beyan edilmesidir. Ancak, vadeli işlemler için özel bir rejim vardır: taşınmazın teslimi ile son taksitin vadesi arasında bir yıldan fazla süre geçerse, satıcı her taksiti tahsil ettikçe kazancı orantılı olarak beyan etmeyi seçebilir. Bu bir seçenektir, zorunluluk değildir. Açıkça seçilmezse, tamamı satış yılında beyan edilir.
5.3. Belediye değer artış vergisi (IIVTNU)
Satıcı öder. Kentsel arazinin değer artışını vergilendiren bir belediye vergisidir. Devir anında, yani senet imzalandığında doğar ve 30 iş günü içinde beyan edilmelidir. Fiyatın taksitle tahsil edilmesi doğumu değiştirmez.
<!-- wp:heading {"level":3}