Купівля-продаж з відстроченим платежем власнику — це законна, гнучка та дедалі популярніша альтернатива в Іспанії. Пояснюємо, як це працює, що говорить закон, які податки виникають і як захиститися, якщо ви вирішите купувати чи продавати за цією схемою.
1. Що таке «купівля без банку»?
Уявіть, що ви знайшли будинок своєї мрії. Ціна — 200 000 євро. У вас немає цих грошей готівкою, а банк відмовляє в іпотеці, бо ви не відповідаєте вимогам платоспроможності. На цьому історія закінчується. Але є альтернатива: власник погоджується сам профінансувати операцію. Ви сплачуєте початковий внесок (наприклад, 20%), а решту виплачуєте щомісячними платежами безпосередньо продавцю протягом узгоджених років, доки не буде сплачено всю ціну. Без банків. Без іпотек. Без комісій за відкриття.
Це і є купівля-продаж з відстроченим платежем, також відома як продаж у розстрочку, фінансування продавцем або, в англосаксонському світі, seller financing чи owner financing. В Іспанії ця фігура захищена принципом свободи договорів статті 1255 Цивільного кодексу, який дозволяє сторонам вільно узгоджувати умови договору, якщо вони не суперечать закону, моралі чи публічному порядку. Не існує спеціального закону, який регулював би купівлю-продаж нерухомості з відстроченим платежем, як це є для рухомих речей (Закон 28/1998 про продаж у розстрочку рухомих речей), але це не означає, що це незаконно або перебуває в правовому вакуумі. Навпаки: Цивільний кодекс і судова практика Верховного суду визнавали цю модель протягом десятиліть.
Важливо не плутати її з орендою з правом викупу (rent-to-own). В оренді з правом викупу ви орендуєте житло і після закінчення договору можете вирішити, купувати його чи ні. У купівлі-продажу з відстроченим платежем ви купуєте з самого початку: нерухомість стає вашою (або стає вашою після сплати останнього платежу, залежно від домовленості), і ви просто сплачуєте ціну частинами. Оренда з правом викупу — це нетиповий договір, який прямо не регулюється Цивільним кодексом, і його оподаткування інше. Купівля-продаж з відстроченим платежем, навпаки, є звичайним купівлею-продажем з особливою умовою: ціна сплачується частинами.
2. Як це працює на практиці? Дві основні моделі
Коли ми говоримо про «купівлю без банку», насправді йдеться про дві великі моделі, кожна з яких має свої особливості та засоби захисту. Ключова відмінність полягає в тому, коли передається право власності і що станеться, якщо покупець перестане платити.
2.1. Модель А: Купівля-продаж із застереженням про збереження права власності
У цій моделі продавець залишається законним власником нерухомості доти, доки покупець не сплатить останній платіж. Покупець отримує володіння (може жити в будинку, користуватися ним, насолоджуватися), але не може продати чи закласти його без дозволу продавця, оскільки не є титульним власником у реєстрі.
Застереження про збереження права власності — це прямо передбачена умова, яка включається до нотаріального акта. Продавець зберігає право власності на проданий об'єкт до повної сплати ціни. Ця фігура широко використовується при продажу рухомих речей (автомобілів, обладнання), але також цілком придатна для нерухомості. Юридично застереження про збереження права власності не є відкладальною умовою договору (не відкладає виникнення зобов'язань), а є неявною резолютивною умовою: договір набуває чинності з самого початку, але якщо покупець не платить, продавець може його розірвати та повернути майно.
Перевага для продавця: максимальний захист. Якщо покупець перестає платити, продавець повертає власність без необхідності стягувати іпотеку чи проводити аукціон нерухомості. Застереження про збереження права власності реєструється в Реєстрі власності, тому будь-яка третя особа, яка перевіряє об'єкт, знає про наявність непогашеного боргу.
Недолік для продавця: поки застереження чинне, продавець залишається законним власником, що може мати податкові наслідки (наприклад, для податку на нерухомість або муніципального податку на приріст вартості, хоча це залежить від конкретного випадку).
2.2. Модель Б: Купівля-продаж із прямою резолютивною умовою
Тут покупець набуває право власності з першого моменту. Нерухомість реєструється на його ім'я. Але в тому ж нотаріальному акті передбачається пряма резолютивна умова: якщо покупець не сплачує один або кілька платежів, продавець може розірвати договір і повернути нерухомість. Ця фігура прямо передбачена статтею 1504 Цивільного кодексу, яка дозволяє продавцю розірвати продаж, якщо покупець не сплачує ціну у встановлені строки.
Перевага для покупця: він є власником з першого дня. Може зареєструвати житло на своє ім'я, взяти подальшу іпотеку (якщо продавець дозволить або якщо резолютивна умова буде скасована), або передати його третій особі (хоча новий покупець повинен буде взяти на себе непогашений борг).
Перевага для продавця: він також захищений, оскільки резолютивна умова реєструється в Реєстрі. Якщо покупець не платить, продавець може подати позов про розірвання та повернути нерухомість. Крім того, оскільки покупець є титульним власником, продавець не повинен продовжувати сплачувати податок на нерухомість або витрати на утримання будинку.
Недолік для продавця: якщо у покупця є інші кредитори, вони можуть накласти арешт на нерухомість (оскільки вона зареєстрована на ім'я покупця). Тоді продавцю доведеться вимагати свій борг у процедурі банкрутства або виконавчого провадження, що може бути повільніше і складніше.
3. Які існують гарантії для захисту обох сторін?
Відстрочений платіж створює очевидні ризики: продавець передає цінний актив, не отримавши всієї ціни, а покупець бере на себе довгостроковий борг перед приватною особою без нагляду банку. Тому закон і нотаріальна практика пропонують кілька гарантій, які можна передбачити в нотаріальному акті.
| Гарантія | Кого захищає? | Як працює? |
|---|---|---|
| Застереження про збереження права власності | Продавця | Продавець зберігає власність до повної оплати. Якщо покупець не платить, продавець повертає нерухомість. |
| Пряма резолютивна умова | Продавця | Покупець є власником з самого початку, але якщо він не платить, продавець може розірвати договір і зареєструвати це. |
| Штрафна умова | Продавця | Передбачається автоматична компенсація (наприклад, відсоток від ціни) у разі несплати покупцем. |
| Особиста або банківська гарантія | Продавця | Третя особа відповідає за платіж, якщо покупець не виконує зобов'язання. |
| Іпотека на користь продавця | Продавця | Продавець надає іпотеку на нерухомість для забезпечення сплати відстроченої ціни. Це найнадійніша гарантія, але й найскладніша. |
| Реєстрація в Реєстрі власності | Обом | Як застереження про збереження права власності, так і резолютивна умова повинні бути зареєстровані, щоб бути чинними для третіх осіб. Без реєстрації продавець не захищений від арештів або продажу третім особам. |
Реєстрація є фундаментальною. Якщо застереження про збереження права власності або резолютивна умова не зареєстровані, Реєстр не повідомляє про непогашений борг, і третя особа, яка добросовісно придбає нерухомість, може бути захищена принципом публічної достовірності реєстру. Тому будь-яка операція з відстроченим платежем повинна бути оформлена нотаріально та подана до Реєстру власності.
4. Застосовне законодавство в Іспанії: що говорить закон
Не існує спеціального закону для купівлі-продажу нерухомості з відстроченим платежем, але правова база чітка і складається з кількох норм:
Цивільний кодекс. Стаття 1255 закріплює свободу договорів. Стаття 1124 регулює право розірвати взаємні зобов'язання в разі невиконання. Стаття 1504 спеціально регулює розірвання продажу нерухомості через несплату відстроченої ціни: «Коли в договорі встановлено застереження про збереження права власності до повної сплати ціни, або коли прямо передбачено резолютивну умову через несплату, продавець може розірвати продаж».
Закон про іпотеку. Стаття 11 Закону про іпотеку дозволяє відстрочення сплати ціни та передбачення таких гарантій, як резолютивна умова або застереження про збереження права власності, які можуть бути зареєстровані в Реєстрі.
Нотаріальний регламент. Стаття 177 Нотаріального регламенту регулює нотаріальні акти купівлі-продажу з відстроченим платежем, вимагаючи визначення строків і форми оплати.
Податкове законодавство. Купівля-продаж з відстроченим платежем створює податкові зобов'язання з моменту підписання, а не коли отримується кожен платіж. Це важливо, і ми пояснимо це в наступному розділі.
Закон про продаж у розстрочку рухомих речей (Закон 28/1998). Хоча він спеціально регулює рухомі речі, деякі його положення застосовуються за аналогією до продажу нерухомості з відстроченим платежем, особливо щодо захисту покупця.
5. Податки: хто платить, що і коли
Це один із аспектів, який викликає найбільше запитань. Ключовим є те, що передача права власності відбувається в момент підписання нотаріального акта, навіть якщо оплата відстрочена. Це означає, що податки нараховуються тоді, а не коли отримується кожен платіж.
5.1. Податок на передачу майна (ITP) або ПДВ
Платить покупець. Якщо житло вторинне і продавець є приватною особою, сплачується ITP (від 6% до 10% залежно від автономної спільноти). Якщо продавець є компанією або професіоналом і житло нове, сплачується ПДВ (10%) плюс AJD. Податок сплачується в момент підписання нотаріального акта, навіть якщо ціна виплачується частинами. Термін — 30 робочих днів з моменту підписання.
Важливий виняток: якщо передбачена відкладальна умова (тобто передача не відбувається до повної оплати), нарахування податку може відбутися в момент виконання умови. Але це незвично і вимагає дуже точного формулювання в нотаріальному акті.
5.2. IRPF (приріст капіталу продавця)
Платить продавець. Приріст капіталу (різниця між вартістю придбання та передачі) оподатковується в IRPF. Загальне правило: він зараховується в рік підписання, навіть якщо отримання коштів відбувається пізніше. Однак існує спеціальний режим для операцій у розстрочку: якщо між передачею нерухомості та настанням останнього строку минає більше одного року, продавець може обрати зарахування прибутку пропорційно до отримання кожного платежу. Це опція, а не обов'язок. Якщо не обрати прямо, все зараховується в рік продажу.
5.3. Муніципальний податок на приріст вартості землі (IIVTNU)
Платить продавець. Це муніципальний податок, який оподатковує приріст вартості міської землі. Він нараховується в момент передачі, тобто при підписанні нотаріального акта, і має бути сплачений протягом 30 робочих днів. Те, що ціна отримується частинами, не змінює моменту нарахування.
<!-- wp:heading {"level":3}