A compravenda con pagamento aprazado ao propietario é unha alternativa legal, flexible e cada vez máis utilizada en España. Explicámosche como funciona, que di a lei, que impostos xera e como protexerte se decides comprar ou vender baixo esta modalidade.
1. Que é exactamente a "compra sen banco"?
Imaxina que atopas a casa dos teus soños. O prezo é de 200.000 euros. Non tes ese diñeiro en efectivo, e o banco denégache a hipoteca porque non cumpres os requisitos de solvencia. Ata aquí, a historia remata. Pero hai unha alternativa: o propietario acepta financiar el mesmo a operación. Ti pagas unha entrada inicial (por exemplo, un 20%) e o resto abóas en cotas mensuais directamente ao vendedor, durante os anos que pactedes, ata completar o prezo. Sen bancos. Sen hipotecas. Sen comisións de apertura.
Iso é a compravenda con pagamento aprazado, tamén coñecida como venda a prazos, financiación do vendedor ou, no mundo anglosaxón, seller financing ou owner financing. En España, esta figura está amparada polo principio de liberdade de pactos do artigo 1255 do Código Civil, que permite ás partes acordar libremente as condicións dun contrato sempre que non sexan contrarias á lei, á moral ou á orde pública. Non existe unha lei específica que regule a compravenda de inmobles con pagamento aprazado como a hai para os bens mobles (Lei 28/1998, de Venda a Prazos de Bens Mobles), pero iso non significa que sexa ilegal nin que estea nun baleiro legal. Ao contrario: o Código Civil e a xurisprudencia do Tribunal Supremo recoñeceron esta modalidade durante décadas.
É importante non confundila co aluguer con opción a compra (rent-to-own). No aluguer con opción a compra, ti alugas a vivenda e, ao final do contrato, podes decidir se a compras ou non. Na compravenda con pagamento aprazado, ti compras desde o principio: o inmoble é teu (ou convértese en teu ao pagar a última cota, segundo se pacte), e simplemente pagas o prezo de forma fraccionada. O aluguer con opción a compra é un contrato atípico, non regulado expresamente no Código Civil, e o seu tratamento fiscal é diferente. A compravenda con pagamento aprazado, en cambio, é unha compravenda pura e dura cunha condición especial: o prezo págase a prazos.
2. Como funciona na práctica? Os dous modelos principais
Cando falamos de "compra sen banco", en realidade falamos de dous grandes modelos, cada un coas súas propias características e proteccións. A diferenza clave está en cando se transmite a propiedade e que pasa se o comprador deixa de pagar.
2.1. Modelo A: Compravenda con reserva de dominio
Neste modelo, o vendedor segue sendo o propietario legal do inmoble ata que o comprador paga a última cota. O comprador recibe a posesión (pode vivir na casa, usala, gozala), pero non pode vendela nin hipotecala sen permiso do vendedor, porque non é o titular rexistral.
A reserva de dominio é un pacto expreso que se inclúe na escritura pública. O vendedor resérvase o dominio da cousa vendida ata o pagamento total do prezo. É unha figura moi utilizada na venda de bens mobles (coches, maquinaria), pero tamén é perfectamente válida para inmobles. Xuridicamente, a reserva de dominio non é unha condición suspensiva do contrato (non apraza o nacemento das obrigas), senón unha condición resolutoria implícita: o contrato xa produce efectos desde o principio, pero se o comprador non paga, o vendedor pode resolvelo e recuperar o ben.
Vantaxe para o vendedor: máxima protección. Se o comprador deixa de pagar, o vendedor recupera a propiedade sen necesidade de executar unha hipoteca nin de poxar o inmoble. A reserva de dominio está inscrita no Rexistro da Propiedade, de modo que calquera terceiro que consulte a finca sabe que hai unha débeda pendente.
Inconveniente para o vendedor: mentres a reserva estea vixente, o vendedor segue sendo o propietario legal, o que pode ter implicacións fiscais (por exemplo, a efectos do IBI ou da plusvalía municipal, aínda que isto depende do caso concreto).
2.2. Modelo B: Compravenda con condición resolutoria explícita
Aquí o comprador adquire a propiedade desde o primeiro momento. O inmoble inscríbese ao seu nome no Rexistro. Pero na mesma escritura pactase unha condición resolutoria explícita: se o comprador impaga unha ou varias cotas, o vendedor pode resolver o contrato e recuperar o inmoble. Esta figura está expresamente contemplada no artigo 1504 do Código Civil, que permite ao vendedor resolver a venda se o comprador non paga o prezo nos prazos convenidos.
Vantaxe para o comprador: é propietario desde o día un. Pode inscribir a vivenda ao seu nome, pedir unha hipoteca posterior (se o vendedor o autoriza ou se a condición resolutoria se cancela), ou transmitila a un terceiro (aínda que o novo comprador terá que asumir a débeda pendente).
Vantaxe para o vendedor: tamén está protexido, porque a condición resolutoria se inscribe no Rexistro. Se o comprador impaga, o vendedor pode exercitar a acción resolutoria e recuperar o inmoble. Ademais, ao ser o comprador o titular rexistral, o vendedor non ten que seguir pagando o IBI nin asumir os gastos de comunidade.
Inconveniente para o vendedor: se o comprador ten outros acredores, estes poden embargar o inmoble (porque está a nome do comprador). O vendedor tería entón que reclamar o seu crédito no concurso ou no procedemento de execución, o que pode ser máis lento e complicado.
3. Que garantías existen para protexer a ambas as partes?
O pagamento aprazado xera riscos evidentes: o vendedor entrega un activo valioso sen ter cobrado todo o prezo, e o comprador asume unha débeda a longo prazo cun particular, sen a supervisión dun banco. Por iso, a lei e a práctica notarial ofrecen varias garantías que se poden pactar na escritura.
| Garantía | Que protexe? | Como funciona? |
|---|---|---|
| Reserva de dominio | Ao vendedor | O vendedor mantén a propiedade ata o pagamento total. Se o comprador impaga, o vendedor recupera o inmoble. |
| Condición resolutoria explícita | Ao vendedor | O comprador é propietario desde o principio, pero se impaga, o vendedor pode resolver o contrato e inscrición rexistral. |
| Cláusula penal | Ao vendedor | Pactase unha indemnización automática (por exemplo, unha porcentaxe do prezo) se o comprador impaga. |
| Aval persoal ou bancario | Ao vendedor | Un terceiro responde do pagamento se o comprador non cumpre. |
| Hipoteca a favor do vendedor | Ao vendedor | O vendedor concede unha hipoteca sobre o inmoble para garantir o pagamento do prezo aprazado. É a garantía máis sólida, pero tamén a máis complexa. |
| Inscrición no Rexistro da Propiedade | A ambos | Tanto a reserva de dominio como a condición resolutoria deben inscribirse para ser opoñibles a terceiros. Sen inscrición, o vendedor non está protexido fronte a embargos ou vendas a terceiros. |
A inscrición rexistral é fundamental. Se a reserva de dominio ou a condición resolutoria non se inscriben, o Rexistro non informa da débeda pendente, e un terceiro que compre o inmoble de boa fe podería verse protexido pola fe pública rexistral. Por iso, toda operación de pagamento aprazado debe formalizarse en escritura pública ante notario e presentarse no Rexistro da Propiedade.
4. A normativa aplicable en España: que di a lei
Non existe unha lei específica para a compravenda de inmobles con pagamento aprazado, pero o marco xurídico é claro e está formado por varias normas:
Código Civil. O artigo 1255 consagra a liberdade de pactos. O artigo 1124 regula a facultade de resolver as obrigas recíprocas en caso de incumprimento. O artigo 1504 regula especificamente a resolución da venda de bens inmobles por falta de pagamento do prezo aprazado: "Cando no contrato se estableza a reserva do dominio ata o total pagamento do prezo, ou cando se pactase expresamente a condición resolutoria por falta de pagamento, o vendedor poderá resolver a venda".
Lei Hipotecaria. O artigo 11 da Lei Hipotecaria permite que o pagamento do prezo sexa aprazado e que se pacten garantías como a condición resolutoria ou a reserva de dominio, que poden inscribirse no Rexistro.
Regulamento Notarial. O artigo 177 do Regulamento Notarial regula as escrituras de compravenda con pagamento aprazado, esixindo que se determinen os prazos e a forma de pagamento.
Normativa fiscal. A compravenda con pagamento aprazado xera obrigas fiscais desde o momento da sinatura, non cando se cobra cada prazo. Isto é crucial e explicámolo no seguinte apartado.
Lei de Venda a Prazos de Bens Mobles (Lei 28/1998). Aínda que regula especificamente os bens mobles, algunhas das súas disposicións aplícanse por analoxía á venda de inmobles con pagamento aprazado, especialmente no relativo á protección do comprador.
5. Os impostos: quen paga que e cando
Este é un dos aspectos que máis dúbidas xera. A clave é que a transmisión se perfecciona no momento da sinatura da escritura, aínda que o pagamento sexa aprazado. Iso significa que os impostos se devengan entón, non cando se cobra cada cota.
5.1. Imposto sobre Transmisións Patrimoniais (ITP) ou IVE
Págao o comprador. Se a vivenda é de segunda man e o vendedor é un particular, págase ITP (entre o 6% e o 10% segundo a comunidade autónoma). Se o vendedor é unha empresa ou un profesional e a vivenda é nova, págase IVE (10%) máis AJD. O imposto liquídase no momento da sinatura da escritura, aínda que o prezo se pague a prazos. O prazo é de 30 días hábiles desde a sinatura.
Excepción importante: se se pacta unha condición suspensiva (é dicir, a transmisión non se produce ata o pagamento total), o devengo do imposto pódese producir no momento do cumprimento da condición. Pero isto é pouco habitual e require unha redacción moi precisa da escritura.
5.2. IRPF (ganancia patrimonial do vendedor)
Págao o vendedor. A ganancia patrimonial (diferenza entre o valor de adquisición e o de transmisión) tributa no IRPF. A regra xeral é que se imputa no ano da sinatura, aínda que o cobro sexa posterior. Porén, existe un réxime especial para operacións a prazos: se entre a entrega do inmoble e o vencemento do último prazo transcorre máis dun ano, o vendedor pode optar por imputar a ganancia proporcionalmente a medida que cobra cada prazo. É unha opción, non unha obriga. Se non se opta expresamente, imputase todo no ano da venda.
5.3. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Págaa o vendedor. É un imposto municipal que grava o incremento de valor do solo urbano. Devéngase no momento da transmisión, é dicir, na sinatura da escritura, e debe liquidarse nun prazo de 30 días hábiles. O feito de que o prezo se cobre a prazos non altera o devengo.
<!-- wp:heading {"level":3}