向业主延期付款的买卖是一种合法、灵活且日益普遍的选择。我们解释其运作方式、法律规定、产生的税收以及如果您决定以此方式买卖如何保护自己。

1. 什么是“无银行购房”？

想象一下，您找到了梦想中的房子。价格为20万欧元。您没有现金，银行因您不符合偿债能力要求而拒绝贷款。到此为止，故事结束。但有一个替代方案：业主同意自己为交易提供融资。您支付首付（例如20%），其余部分在你们约定的年限内直接向卖方分期支付，直至付清全款。没有银行。没有抵押贷款。没有开户费。

这就是延期付款买卖，也称为分期付款销售、卖方融资，在盎格鲁-撒克逊世界称为seller financing或owner financing。在西班牙，这一形式受到《民法典》第1255条合同自由原则的保护，该原则允许当事人自由约定合同条件，只要不违反法律、道德或公共秩序。没有专门的法律像规范动产（第28/1998号动产分期付款销售法）那样规范不动产延期付款买卖，但这并不意味着它非法或处于法律真空。相反：《民法典》和最高法院的判例数十年来一直承认这一模式。

重要的是不要将其与带购买选择权的租赁（rent-to-own）混淆。在带购买选择权的租赁中，您租用房屋，在合同结束时，可以决定是否购买。在延期付款买卖中，您从一开始就购买：房产是您的（或根据约定在支付最后一期后成为您的），您只是分期支付价格。带购买选择权的租赁是一种非典型合同，未在《民法典》中明确规定，其税务处理不同。而延期付款买卖则是一种纯粹的买卖，附带一个特殊条件：价格分期支付。

2. 实际操作如何？两种主要模式

当我们谈论“无银行购房”时，实际上是在谈论两大模式，每种模式都有自己的特点和保护措施。关键区别在于所有权何时转移以及如果买方停止付款会发生什么。

2.1. 模式A：保留所有权的买卖

在这种模式下，卖方在买方支付最后一期之前仍是房产的合法所有人。买方获得占有权（可以居住、使用、享有），但未经卖方许可不能出售或抵押，因为其不是登记所有人。

所有权保留是包含在公证契据中的明确约定。卖方保留所售物的所有权直至价格全部付清。这一形式在动产（汽车、机械）销售中非常常见，但也完全适用于不动产。从法律上讲，所有权保留不是合同的停止条件（不推迟义务的产生），而是隐含的解除条件：合同从一开始就产生效力，但如果买方不付款，卖方可以解除合同并收回财产。

对卖方的优势：最大保护。如果买方停止付款，卖方无需执行抵押或拍卖房产即可收回所有权。所有权保留在不动产登记处登记，因此任何查询该房产的第三方都知道存在未偿债务。

对卖方的劣势：在保留有效期间，卖方仍是合法所有人，这可能产生税务影响（例如，就IBI或市政增值税而言，尽管这取决于具体情况）。

2.2. 模式B：明确解除条件的买卖

在这里，买方从一开始就获得所有权。房产以其名义登记。但在同一契据中约定了明确解除条件：如果买方未支付一期或多期款项，卖方可以解除合同并收回房产。这一形式在《民法典》第1504条中有明确规定，允许卖方在买方未按约定期限支付价格时解除销售。

对买方的优势：从第一天起就是所有人。可以以自己名义登记房屋，之后申请抵押贷款（如果卖方授权或解除条件被取消），或转让给第三方（尽管新买方必须承担未偿债务）。

对卖方的优势：也受到保护，因为解除条件在登记处登记。如果买方未付款，卖方可以行使解除权并收回房产。此外，由于买方是登记所有人，卖方无需继续支付IBI或承担社区费用。

对卖方的劣势：如果买方有其他债权人，他们可以扣押房产（因为房产在买方名下）。卖方则需在破产程序或执行程序中主张债权，这可能更慢更复杂。

3. 有哪些保障措施保护双方？

延期付款产生明显风险：卖方交付了贵重资产却未收到全部价款，买方承担了对个人的长期债务，没有银行监管。因此，法律和公证实践提供了多项可在契据中约定的保障。

登记至关重要。如果所有权保留或解除条件未登记，登记处不会告知未偿债务，善意购买该房产的第三方可能受到登记公信力的保护。因此，所有延期付款交易都必须在公证人面前以公证契据形式完成，并提交至不动产登记处。

4. 西班牙适用法规：法律怎么说

没有专门针对不动产延期付款买卖的法律，但法律框架清晰，由多项规范组成：

《民法典》。第1255条确立了合同自由。第1124条规定了在违约时解除互惠义务的权利。第1504条专门规定了因未支付延期价款而解除不动产销售：“当合同中约定在全部付款前保留所有权，或明确约定因未付款的解除条件时，卖方可以解除销售”。

《抵押法》。《抵押法》第11条允许延期支付价款，并约定解除条件或所有权保留等可在登记处登记的保障。

《公证条例》。《公证条例》第177条规定了延期付款买卖的契据，要求确定期限和付款方式。

税务规范。延期付款买卖从签署之时起产生税务义务，而不是在收取每期款项时。这一点至关重要，我们将在下一节解释。

《动产分期付款销售法》（第28/1998号法律）。虽然专门规范动产，但其部分规定可类推适用于不动产延期付款销售，特别是在保护买方方面。

5. 税收：谁付什么税以及何时付

这是最令人疑惑的方面之一。关键在于转让在签署契据时完成，即使付款是延期的。这意味着税收在此时产生，而不是在收取每期款项时。

5.1. 财产转让税（ITP）或增值税（IVA）

由买方支付。如果房屋是二手房且卖方是个人，则支付ITP（根据自治区为6%至10%）。如果卖方是企业或专业人士且房屋是新房，则支付IVA（10%）加AJD。无论价格是否分期支付，税款在签署契据时清算。期限为签署后30个工作日。

重要例外：如果约定了停止条件（即转让在全部付款前不发生），税款的产生可以在条件满足时。但这不常见，需要非常精确的契据起草。

5.2. 个人所得税（IRPF）（卖方的财产收益）

由卖方支付。财产收益（取得价值与转让价值之间的差额）在IRPF中纳税。一般规则是在签署年度计入，即使收款在后。然而，存在分期付款交易的特殊制度：如果从交付房产到最后一期到期超过一年，卖方可以选择按收取每期款项的比例计入收益。这是一种选择，不是义务。如果未明确选择，则全部计入销售年度。

5.3. 市政增值税（IIVTNU）

由卖方支付。这是对城市土地增值征收的市政税。在转让时产生，即在签署契据时，必须在30个工作日内清算。价格分期收取不影响其产生。

5.4. 买方因支付利息的个人所得税

如果卖方因延期收取利息（例如年利率3%），这些利息对卖方是动产资本收益，必须在其IRPF中申报。买方不能像抵押贷款那样扣除，因为不涉及金融机构。

6. 如果您是卖方：如何保护自己

如果您正在考虑接受延期付款出售房屋，您在做一件勇敢的事，如果做得好，也非常有利可图。但您不能相信买方的口头承诺。您需要为交易提供保障。

1. 要求公证人面前的公证契据。私人文件不能保护您。公证契据是在登记处登记所有权保留或解除条件的唯一方式。没有登记，如果买方将房屋善意出售给第三方，您可能失去一切。

2. 包括所有权保留或明确解除条件。这是您的两大盾牌。所有权保留更具保护性，因为您保留所有权。解除条件在买方需要以自己名义登记房屋时（例如之后申请抵押贷款）更常见。

3. 约定违约金条款。如果买方未付款，除了解除合同，您还可以要求自动赔偿（例如价格的10%）。这可以阻止不付款并补偿您的麻烦。

4. 核实买方的偿付能力。要求工资单、所得税申报表、银行对账单。不要不好意思：您正在为数十万欧元的交易提供融资。如果买方不愿提供信息，这是一个警告信号。

5. 咨询专业律师。契据的起草至关重要。一个条款的错误可能让您失去房屋。在签署前投资法律咨询。

6. 考虑为您设立抵押。如果买方有偿付能力但您想要最大安全，您可以授予其房产抵押（您将成为抵押权人）。这更复杂，但这是最坚实的保障。

7. 在契据签署并登记之前不要交出钥匙。占有是关键因素。如果提前交出钥匙，之后出现问题，收回房屋可能困难得多。

7. 如果您是买方：如何避免破产

如果您是买方，无银行购房可能是您获得住房的唯一机会。但这也是一个非常严肃的承诺。以下是您应注意的要点：

1. 核实卖方是合法所有人。要求不动产登记处简单证明，以确认房屋在其名下且没有可能让您之后破产的负担（抵押、扣押、地役权）。

2. 确认卖方已取消自己的抵押。如果卖方仍欠银行钱，房屋有抵押。在无银行购房中，您不承担该抵押。卖方必须在出售前取消。如果无法取消，交易不可行。

3. 要求登记所有权保留或解除条件。矛盾的是，这也保护您。如果条款已登记，登记处会告知存在未偿债务，没有人可以因卖方的债务（因为房屋已不是他的）或您之前的债务（因为房屋已设定该条件）而扣押房屋。

4. 审查不付款条款。如果您延迟一个月会怎样？有宽限期吗？他们可以因一次不付款而解除合同吗？协商宽限期和补救条款（支付欠款加利息以避免解除）。

5. 不接受高利贷。卖方可以因延期向您收取利息（这是正常的）。但必须合理。年利率10%或更高可能被视为滥用。与市场利率比较。

6. 从第一天起承担房屋费用。在正常买卖中，买方从签署起支付IBI、社区费和公用事业费。在无银行购房中，同样。确保契据明确这一点。

7. 有B计划。如果您失业无法付款会怎样？您有担保吗？您可以出售房屋吗？如果房屋受所有权保留约束，未经卖方许可不能出售。如果受解除条件约束，可以出售，但买方必须承担债务。

8. 为什么业主会接受这个？

这是合乎逻辑的问题。如果业主可以现金出售给其他人，为什么要复杂化？有几个原因：

不急于收款。也许他继承了房屋，不再使用，更愿意在10年内连本带息收取20万欧元，而不是一次性收到18万。

找不到现金买家。在市场停滞的地区，接受延期付款扩大了潜在买家数量。分期出售总比不卖好。

想避免银行费用和手续。带抵押出售涉及评估费、开户费、保险费。延期付款则省去所有这些。

想要经常性收入。对一些业主（例如退休人员）来说，10年内每月收1500欧元比收到一次性付款并需要管理更有吸引力。

想帮助亲戚或熟人。有时无银行购房发生在认识的人之间。卖方更愿意为信任的人融资，而不是与银行打交道。

出于税务或财产原因想保留所有权。在所有权保留的情况下，卖方直到最后仍是合法所有人。这对税务或继承规划可能有用。

9. 真实风险（以及如何缓解）

并非全是优势。无银行购房存在风险，您在开始前应了解。

对卖方：

• 买方不付款。这是主要风险。通过所有权保留、解除条件、违约金条款和良好的买方选择来缓解。
• 房产损坏。买方可能不照顾房屋。通过合同约定的定期检查来缓解。
• 与第三方的问题。如果买方有债务，其债权人可以扣押房屋（如果在其名下）。通过保留所有权来缓解。
• 税务复杂性。卖方必须申报财产收益，如果收取利息，还需纳税。通过优秀的税务顾问来缓解。

对买方：

• 已付款项的损失。如果房屋处于所有权保留状态且买方未付款，卖方可以保留已付款项（尽管这取决于违约金条款）。通过协商返还部分已付款项的条款来缓解。
• 无法出售或抵押。在所有权保留下，买方不能自由处置房产。如果约定解除条件而非保留，则可缓解。
• 滥用条款。卖方可能包含苛刻条件（高利息、一次不付款即解除）。通过与律师审查契据来缓解。
• 缺乏消费者保护。无银行购房不受《房地产信贷法》约束，该法保护抵押人。买方无权主张利率下限或代物清偿。

10. 结论：一个强大的工具，但要求严谨

无银行购房不是时尚，也不是互联网的发明。它是一种有数百年历史的法律形式，受《民法典》合同自由原则保护，允许买卖双方绕过银行完成原本不可能的交易。对买方来说，这是抵押贷款不足时获得住房的途径。对卖方来说，这是更快出售、获得经常性收入并保持对交易控制的方式。

但不是即兴而为。它要求公证契据、登记、坚实的保障、法律咨询和大量常识。如果您是卖方，通过所有权保留或解除条件保护您的财产。如果您是买方，核实房屋的登记状况并协商公平条款。无论哪种情况，在签署前咨询专业律师。数十万欧元的交易值得几小时的专业咨询。