所有者への分割払いによる売買は、合法で柔軟な選択肢であり、スペインでますます利用されています。その仕組み、法律の規定、発生する税金、そしてこの方法で購入または売却する場合の保護方法について説明します。

1. 「銀行なし購入」とは正確には何か？

夢の家を見つけたと想像してください。価格は20万ユーロです。現金はありませんし、銀行は返済能力の要件を満たしていないため住宅ローンを拒否します。ここで話は終わります。しかし、別の選択肢があります：所有者が自ら取引を融資することを受け入れるのです。あなたは頭金（例えば20％）を支払い、残りは合意した年数にわたって毎月の分割払いで売り手に直接支払い、完済します。銀行なし。住宅ローンなし。手数料なし。

これが分割払い売買であり、分割払い販売、売り手融資、または英語圏ではseller financingやowner financingとしても知られています。スペインでは、この形態は民法典第1255条の契約自由の原則によって保護されており、法律、道徳、公序良俗に反しない限り、当事者が自由に契約条件を合意できます。動産の場合（動産分割払い販売法28/1998）のように、分割払いによる不動産売買を規制する特定の法律はありませんが、それは違法でも法の空白でもありません。逆に、民法典と最高裁の判例は何十年にもわたってこの方法を認めてきました。

購入オプション付き賃貸（rent-to-own）と混同しないことが重要です。購入オプション付き賃貸では、あなたは住宅を賃貸し、契約終了時に購入するかどうかを決めることができます。分割払い売買では、あなたは最初から購入します：不動産はあなたのものになり（または合意に応じて最終回払い時にあなたのものになります）、単に価格を分割で支払うだけです。購入オプション付き賃貸は非典型契約で、民法典に明示的に規定されておらず、税務上の扱いも異なります。一方、分割払い売買は、価格が分割で支払われるという特別な条件を持つ純粋な売買です。

2. 実際にはどのように機能するのか？主な2つのモデル

「銀行なし購入」と言うとき、実際には2つの大きなモデルについて話しており、それぞれに独自の特徴と保護があります。重要な違いは所有権がいつ移転するかと買い手が支払いを停止した場合にどうなるかです。

2.1. モデルA：所有権留保付き売買

このモデルでは、買い手が最終回を支払うまで、売り手が不動産の法的所有者であり続けます。買い手は占有権を得ます（家に住み、使用し、享受できます）が、登記名義人ではないため、売り手の許可なく売却したり抵当権を設定したりすることはできません。

所有権留保は、公正証書に含まれる明示的な合意です。売り手は代金全額の支払いまで売却物の所有権を留保します。これは動産（車、機械）の販売でよく使われる形態ですが、不動産にも完全に有効です。法的には、所有権留保は契約の停止条件（義務の発生を延期するもの）ではなく、暗黙の解除条件です：契約は最初から効力を生じますが、買い手が支払わない場合、売り手は契約を解除し、物件を取り戻すことができます。

売り手の利点：最大限の保護。買い手が支払いを停止した場合、売り手は抵当権を実行したり不動産を競売にかけたりすることなく所有権を取り戻せます。所有権留保は不動産登記に記載されるため、不動産を調査する第三者は未払い債務があることを知ることができます。

売り手の欠点：留保が有効な間、売り手は依然として法的所有者であり、税務上の影響（例えば、固定資産税や地方譲渡税の観点から、ただしこれは個別のケースによります）がある可能性があります。

2.2. モデルB：明示的解除条件付き売買

ここでは、買い手は最初から所有権を取得します。不動産は買い手の名義で登記されます。しかし、同じ公正証書で明示的解除条件が合意されます：買い手が1回または複数回の分割金を不払いした場合、売り手は契約を解除し、不動産を取り戻すことができます。この形態は民法典第1504条に明示的に規定されており、買い手が合意された期限に代金を支払わない場合、売り手は売買を解除できます。

買い手の利点：初日から所有者です。住宅を自分の名義で登記し、後で住宅ローンを組むこと（売り手が許可するか、解除条件が取り消される場合）や、第三者に譲渡すること（ただし、新しい買い手は未払い債務を引き受ける必要があります）ができます。

売り手の利点：解除条件が登記されるため、売り手も保護されます。買い手が不払いの場合、売り手は解除権を行使して不動産を取り戻せます。さらに、買い手が登記名義人であるため、売り手は固定資産税を支払い続けたり、管理費を負担したりする必要がありません。

売り手の欠点：買い手に他の債権者がいる場合、彼らは不動産を差し押さえることができます（買い手の名義であるため）。その場合、売り手は破産手続きや執行手続きで債権を主張する必要があり、より遅く複雑になる可能性があります。

3. 両当事者を保護するための保証は何か？

分割払いは明らかなリスクを生みます：売り手は代金全額を受け取らずに貴重な資産を引き渡し、買い手は銀行の監督なしに個人に対して長期債務を負います。そのため、法律と公証実務は、公正証書で合意できるいくつかの保証を提供しています。

登記は基本です。所有権留保や解除条件が登記されない場合、登記所は未払い債務を通知せず、善意で不動産を購入した第三者は登記の公信力によって保護される可能性があります。そのため、すべての分割払い取引は公証人の公正証書で正式化し、不動産登記所に提出する必要があります。

4. スペインの適用規制：法律の規定

分割払いによる不動産売買に関する特定の法律はありませんが、法的枠組みは明確で、いくつかの規範で構成されています：

民法典。第1255条は契約自由を定めています。第1124条は不履行の場合の相互義務の解除権を規定しています。第1504条は分割代金の不払いによる不動産売買の解除を具体的に規定しています：「契約で代金全額の支払いまで所有権を留保する場合、または不払いによる解除条件が明示的に合意された場合、売り手は売買を解除できる」。

抵当法。抵当法第11条は、代金の支払いを分割にし、解除条件や所有権留保などの保証を合意して登記できることを認めています。

公証規則。公証規則第177条は、分割払い売買の公正証書を規制し、期限と支払方法を定めることを要求しています。

税務規制。分割払い売買は、各分割金を受け取ったときではなく、署名の時点から税務上の義務を生じます。これは重要であり、次のセクションで説明します。

動産分割払い販売法（法律28/1998）。動産を具体的に規制していますが、その規定のいくつかは、特に買い手の保護に関して、分割払いによる不動産売買に類推適用されます。

5. 税金：誰が何をいつ支払うか

これは最も疑問が多い側面の一つです。鍵となるのは、支払いが分割であっても、譲渡は公正証書の署名時に完了するということです。つまり、税金は各分割金を受け取ったときではなく、その時点で発生します。

5.1. 財産譲渡税（ITP）または付加価値税（IVA）

買い手が支払います。住宅が中古で売り手が個人の場合、ITP（自治州により6％から10％）を支払います。売り手が企業や専門家で住宅が新築の場合、IVA（10％）とAJDを支払います。税金は公正証書の署名時に納付されますが、代金は分割で支払われます。期限は署名から30営業日です。

重要な例外：停止条件が合意された場合（つまり、全額支払いまで譲渡が発生しない場合）、税金の発生は条件成就時に生じることがあります。しかし、これはあまり一般的ではなく、公正証書の非常に正確な文言が必要です。

5.2. 所得税（売り手の譲渡益）

売り手が支払います。譲渡益（取得価額と譲渡価額の差額）は所得税で課税されます。一般規則では、署名の年に帰属しますが、徴収は後になることがあります。しかし、分割払い取引の特別制度があります：不動産の引渡しから最終分割金の期限までに1年以上経過する場合、売り手は選択により、各分割金を受け取るにつれて譲渡益を比例配分で帰属させることができます。これは義務ではなく選択です。明示的に選択しない場合、売却の年に全額が帰属します。

5.3. 地方譲渡税（IIVTNU）

売り手が支払います。これは都市土地の価値増加に課税する地方税です。譲渡時、つまり公正証書の署名時に発生し、30営業日以内に納付する必要があります。代金が分割で徴収されても発生時期は変わりません。

5.4. 支払利息に対する買い手の所得税

売り手が分割に対して利息（例えば年3％）を徴収する場合、その利息は売り手にとって動産資本収益であり、所得税で申告する必要があります。買い手は、金融機関を介さないため、住宅ローンのように控除することはできません。

6. 売り手の場合のアドバイス：身を守る方法

分割払いを受け入れて家を売ることを考えているなら、勇敢で、うまくやれば非常に有益です。しかし、買い手の言葉を信じてはいけません。取引を強化する必要があります。

1. 公証人の公正証書を要求する。私文書は保護になりません。公正証書は所有権留保や解除条件を登記する唯一の方法です。登記がなければ、買い手が善意の第三者に家を売却した場合、すべてを失う可能性があります。

2. 所有権留保または明示的解除条件を含める。これらは2つの大きな盾です。所有権留保は所有権を保持するため、より保護的です。解除条件は、買い手が自分の名義で家を登記する必要がある場合（例えば、後で住宅ローンを組むため）により一般的です。

3. 違約金条項を合意する。買い手が不払いの場合、契約を解除するだけでなく、自動的な賠償（例えば価格の10％）を請求できます。これは不払いを抑止し、迷惑に対する補償となります。

4. 買い手の支払能力を確認する。給与明細、確定申告書、銀行口座明細を求めましょう。恥ずかしがらないでください：数十万ユーロの取引を融資しているのです。買い手が情報提供を拒むなら、警告サインです。

5. 専門の弁護士に相談する。公正証書の作成は重要です。条項の誤りが家を失う原因になりかねません。署名前に法的アドバイスに投資しましょう。

6. 自分のための抵当権を検討する。買い手が支払能力があるが最大の安全を望むなら、不動産に抵当権を設定できます（あなたが抵当権者になります）。より複雑ですが、存在する最も強力な保証です。

7. 公正証書が署名され登記されるまで鍵を渡さない。占有は重要な要素です。時期尚早に鍵を渡し、後で問題が発生した場合、家を取り戻すのははるかに困難になります。

7. 買い手の場合のアドバイス：破産しない方法

買い手なら、銀行なし購入は住宅を取得する唯一の機会かもしれません。しかし、非常に深刻な約束でもあります。注意すべきポイントは次のとおりです：

1. 売り手が正当な所有者であることを確認する。不動産登記の謄本を請求し、家が売り手の名義であり、後で破産させるような負担（抵当権、差し押さえ、地役権）がないことを確認しましょう。

2. 売り手が自分の抵当権を抹消したことを確認する。売り手がまだ銀行に借金がある場合、家には抵当権があります。銀行なし購入では、あなたはその抵当権を引き受けません。売り手は売却前に抹消する必要があります。できない場合、取引は不可能です。

3. 所有権留保または解除条件が登記されることを要求する。逆説的ですが、これはあなたも保護します。条項が登記されていれば、登記所は未払い債務があることを通知し、売り手の債務（もはや売り手のものではないため）やあなたの以前の債務（その条件で不動産が担保されているため）で家を差し押さえることはできません。

4. 不払い条項を確認する。1か月遅れたらどうなるか？猶予期間はあるか？1回の不払いで契約を解除できるか？猶予期間と治癒条項（遅延分と利息を支払って解除を回避できる）を交渉しましょう。

5. 不当な利息を受け入れない。売り手は分割に対して利息を請求できます（普通です）。しかし、合理的でなければなりません。年10％以上の利息は不当と見なされる可能性があります。市場金利と比較しましょう。

6. 初日から家の費用を負担する。通常の売買では、買い手は署名から固定資産税、管理費、光熱費を支払います。銀行なし購入でも同じです。公正証書で明確にされていることを確認しましょう。

7. プランBを用意する。仕事を失って支払えなくなったらどうする？保証人はいるか？家を売れるか？家が所有権留保の対象なら、売り手の許可なく売却できません。解除条件の対象なら、売却できますが、買い手が債務を引き受ける必要があります。

8. なぜ所有者はこれを受け入れるのか？

これが論理的な質問です。所有者が現金で他の人に売れるなら、なぜ複雑にするのか？いくつかの理由があります：

急いで現金化する必要がない。家を相続し、もう使わず、一度に18万ユーロよりも、利息付きで10年間で20万ユーロを受け取りたいと思うかもしれません。

現金の買い手が見つからない。市場が停滞している地域では、分割払いを受け入れることで潜在的な買い手が増えます。売れないより分割で売る方がましです。

銀行手数料や手続きを避けたい。住宅ローンで売ると、査定費用、手数料、保険がかかります。分割払いなら、売り手はそれらをすべて節約できます。

定期的な収入が欲しい。一部の所有者（例えば年金生活者）にとって、10年間毎月1,500ユーロを受け取ることは、一度にまとめて受け取って管理するよりも魅力的です。

家族や知人を助けたい。時には銀行なし購入は知人同士で行われます。売り手は銀行と交渉するよりも、信頼できる人を融資したいと思うのです。

税務上または資産上の理由で所有権を保持したい。所有権留保の場合、売り手は最後まで法的所有者であり続けます。これは税務計画や相続に役立つことがあります。

9. 実際のリスク（およびその軽減方法）

すべてが利点ではありません。銀行なし購入には、始める前に知っておくべきリスクがあります。

売り手の場合：

• 買い手の不払い。主なリスクです。所有権留保、解除条件、違約金条項、買い手の適切な選択で軽減されます。
• 不動産の劣化。買い手が家を大切にしない可能性があります。契約で合意された定期的な検査で軽減されます。
• 第三者との問題。買い手に債務がある場合、その債権者が家を差し押さえる可能性があります（買い手の名義の場合）。所有権留保を維持することで軽減されます。
• 税務の複雑さ。売り手は譲渡益を申告し、利息を受け取る場合は課税される必要があります。優れた税務アドバイザーで軽減されます。

買い手の場合：

• 支払った分の喪失。家が所有権留保中で買い手が不払いの場合、売り手は支払われた分割金を保持できます（ただし違約金条項によります）。支払った分の一部を返還する条項を交渉することで軽減されます。
• 売却や抵当権設定の不能。所有権留保では、買い手は不動産を自由に処分できません。所有権留保の代わりに解除条件を合意することで軽減されます。
• 不当な条項。売り手は不利な条件（高利息、1回の不払いでの解除）を含めることがあります。弁護士と公正証書を確認することで軽減されます。
• 消費者保護の欠如。銀行なし購入は、住宅ローン借り手を保護する住宅信用法の対象外です。買い手は不当条項の返還や債務免除を請求する権利がありません。

10. 結論：強力なツールだが、厳密さが求められる

銀行なし購入は流行やインターネットの発明ではありません。民法典の契約自由に基づく何世紀もの歴史を持つ法的形態であり、買い手と売り手が銀行を飛ばして、そうでなければ不可能な取引を成立させることができます。買い手にとっては、住宅ローンが届かないときの住宅へのアクセスの扉です。売り手にとっては、より早く売却し、定期的な収入を得て、取引のコントロールを維持する方法です。

しかし、即興で行うものではありません。公正証書、登記、強固な保証、法的アドバイス、そして常識が必要です。売り手なら、所有権留保や解除条件で財産を守りましょう。買い手なら、住宅の登記状況を確認し、公正な条項を交渉しましょう。そしてどちらの場合も、署名前に専門の弁護士に相談してください。数十万ユーロの取引には数時間の専門的アドバイスが値します。