Jabearekin ordainketa geroratua duen salerosketa alternatiba legala, malgua eta gero eta erabiliagoa da Espainian. Nola funtzionatzen duen, zer dioen legeak, zer zerga sortzen dituen eta nola babestu zaitezkeen modalitate honen pean erosi edo saldu erabakitzen baduzu azaltzen dizugu.

1. Zer da zehazki "bankurik gabeko erosketa"?

Imajinatu zure ametsetako etxea aurkitzen duzula. Prezioa 200.000 eurokoa da. Ez duzu diru hori eskudirutan, eta bankuak hipoteka ukatu egiten dizu kaudimen-eskakizunak betetzen ez dituzulako. Hona arte, istorioa amaitzen da. Baina bada alternatiba bat: jabeak berak onartzen du eragiketa finantzatzea. Hasierako sarrera bat ordaintzen duzu (adibidez, % 20) eta gainerakoa hileko kuotatan ordaintzen diozu zuzenean saltzaileari, adosten dituzuen urteetan zehar, prezioa osatu arte. Bankurik gabe. Hipotekarik gabe. Irekitze-komisiorik gabe.

Hori da ordainketa geroratuarekin egindako salerosketa, epeka saltzea, saltzailearen finantzaketa edo, anglosaxoi munduan, seller financing edo owner financing izenez ere ezaguna. Espainian, figura hau Kode Zibilaren 1255. artikuluko itun-askatasunaren printzipioak babesten du, eta horrek alderdiei kontratu baten baldintzak libreki adosteko aukera ematen die, betiere legearen, moralaren edo ordena publikoaren aurkakoak ez badira. Ez dago higiezinen salerosketa ordainketa geroratuarekin arautzen duen lege zehatzik, ondasun higigarrietarako dagoen bezala (28/1998 Legea, Ondasun Higigarrien Epeka Salmentari buruzkoa), baina horrek ez du esan nahi legez kanpokoa denik edo hutsune legal batean dagoenik. Aitzitik: Kode Zibilak eta Auzitegi Gorenaren jurisprudentziak hamarkadetan zehar aitortu dute modalitate hau.

Garrantzitsua da erosketa-aukera duen alokairuarekin (rent-to-own) ez nahastea. Erosketa-aukera duen alokairuan, etxebizitza alokatzen duzu eta, kontratuaren amaieran, erabaki dezakezu erosi edo ez. Ordainketa geroratuko erosketa-salmentan, berriz, hasieratik erosten duzu: higiezina zurea da (edo zurea bihurtzen da azken kuota ordaintzean, adosten denaren arabera), eta prezioa zatikatuta ordaintzen duzu besterik gabe. Erosketa-aukera duen alokairua kontratu atipikoa da, Kode Zibilean berariaz araututa ez dagoena, eta bere tratamendu fiskala ezberdina da. Ordainketa geroratuko erosketa-salmenta, aldiz, erosketa-salmenta hutsa da, baldintza berezi batekin: prezioa epeka ordaintzen da.

2. Nola funtzionatzen du praktikan? Bi eredu nagusiak

"Bankurik gabeko erosketa" aipatzen dugunean, benetan bi eredu handi aipatzen ditugu, bakoitza bere ezaugarri eta babesekin. Funtsezko aldea jabetza noiz transmititzen den eta erosleak ordaintzeari uzten badio zer gertatzen den dago.

2.1. A eredua: Jabego-erreserba duen erosketa-salmenta

Eredu honetan, saltzailea higiezinaren jabe legal izaten jarraitzen du erosleak azken kuota ordaintzen duen arte. Erosleak jabetza-posesioa jasotzen du (etxean bizi, erabili eta gozatu dezake), baina ezin du saldu ez hipotekatu saltzailearen baimenik gabe, ez baita titular erregistrala.

Jabari-eskubidearen erreserba eskritura publikoan sartzen den hitzarmen espresua da. Saltzaileak saldutako gauzaren jabetza erreserbatzen du prezioaren ordainketa osoa egin arte. Figura oso erabilia da ondasun higigarrien salmentan (autoak, makineria), baina higiezinetarako ere erabat baliozkoa da. Juridikoki, jabari-eskubidearen erreserba ez da kontratuaren baldintza suspentsiboa (ez du obligazioen sorrera atzeratzen), baizik eta inplizituki ezartzen den baldintza ebazle bat: kontratuak hasieratik bertatik sortzen ditu ondorioak, baina erosleak ordaintzen ez badu, saltzaileak kontratua deuseztatu eta ondasuna berreskuratu dezake.

Saltzailearentzako abantaila: babes maximoa. Erosleak ordaintzeari uzten badio, saltzaileak jabetza berreskuratzen du hipoteka bat exekutatu edo higiezina enkantean jarri beharrik gabe. Jabari-eskubidearen erreserba Jabetza Erregistroan inskribatuta dago, beraz, finka kontsultatzen duen edozein hirugarrenek badaki zor bat dagoela pendiente.

Saltzailearentzako eragozpena: erreserba indarrean dagoen bitartean, saltzailea jabe legal izaten jarraitzen du, eta horrek ondorio fiskalak izan ditzake (adibidez, OHZaren edo udal-plusbalioaren ondorioetarako, nahiz eta hau kasu zehatzaren araberakoa den).

2.2. B eredua: Salerosketa baldintza ebazle espresuarekin

Hemen erosleak jabetza lehen unetik eskuratzen du. Higiezina bere izenean inskribatzen da Erregistroan. Baina eskritura berean baldintza ebazle espresu bat adosten da: erosleak kuota bat edo gehiago ordaintzen ez baditu, saltzaileak kontratua deuseztatu eta higiezina berreskuratu dezake. Figura hau espresuki jasota dago Kode Zibilaren 1504. artikuluan, eta horrek saltzaileari ahalbidetzen dio salmenta deuseztatzea erosleak prezio

Eroslearen abantaila: lehen egunetik jabea da. Etxebizitza bere izenean inskriba dezake, geroko hipoteka bat eskatu (saltzaileak baimentzen badu edo baldintza ebazlea deuseztatzen bada), edo hirugarren bati transmititu (erosle berriak zorraren gaineko erantzukizuna bere gain hartu beharko duen arren).

Saltzailearen abantaila: bera ere babestuta dago, baldintza ebazlea Erregistroan inskribatzen delako. Erosleak ez badu ordaintzen, saltzaileak ebazpen-ekintza gauzatu eta higiezina berreskuratu dezake. Gainera, eroslea titular erregistrala denez, saltzaileak ez du IBIa ordaintzen jarraitu beharrik ezta komunitate-gastuak bere gain hartu beharrik ere.

Saltzailearen eragozpena: erosleak beste hartzekodun batzuk baditu, hauek higiezina enbarga dezakete (eroslearen izenean dagoelako). Saltzaileak orduan bere kreditua konkurtsoan edo exekuzio-prozeduran erreklamatu beharko luke, eta hori motelagoa eta zailagoa izan daiteke.

3. Zer berme daude bi aldeak babesteko?

Ordainketa atzeratuak arrisku nabariak sortzen ditu: saltzaileak aktibo baliotsu bat ematen du prezio osoa kobratu gabe, eta erosleak epe luzerako zorra hartzen du partikular batekin, banku baten gainbegiratzarik gabe. Horregatik, legeak eta praktika notarialak hainbat berme eskaintzen dituzte, eskrituran adostu daitezkeenak.

Erregistro-inskripzioa funtsezkoa da. Jabetza-erreserba edo ebazpen-baldintza inskribatzen ez bada, Erregistroak ez du zor dagoen zenbatekoaren berri ematen, eta higiezina fede onez erosten duen hirugarren bat erregistro-fede publikoaren babespean egon liteke. Horregatik, ordainketa atzeratuko eragiketa guztiak notarioaren aurrean eskritura publikoan formalizatu eta Jabetza Erregistroan aurkeztu behar dira.

4. Espainian aplikatzekoa den araudia: zer dioen legeak

Ez dago berariazko legerik ordainketa geroratuarekin egindako higiezinen salerosketarako, baina marko juridikoa argia da eta hainbat arauk osatzen dute:

Kode Zibila. 1255. artikuluak itunen askatasuna jasotzen du. 1124. artikuluak elkarrekiko obligazioak ez-betetzegatik ebazteko ahalmena arautzen du. 1504. artikuluak berariaz arautzen du higiezinen salmentaren ebazpena geroratutako prezioa ez ordaintzeagatik: "Kontratuan prezioa erabat ordaindu arte jabetza-erreserba ezartzen denean, edo ez-betetzegatiko baldintza ebazgarria berariaz itundu denean, saltzaileak salmenta ebatz dezake".

Hipoteka Legea. Hipoteka Legearen 11. artikuluak ahalbidetzen du prezioa geroratuta ordaintzea eta baldintza ebazgarria edo jabetza-erreserba bezalako bermeak ituntzea, Erregistroan inskriba daitezkeenak.

Notario Erregelamendua. Notario Erregelamenduaren 177. artikuluak ordainketa geroratuarekin egindako salerosketa-eskriturak arautzen ditu, epeak eta ordaintzeko modua zehaztea eskatuz.

Zerga-araudia. Ordainketa geroratuarekin egindako salerosketak zerga-betebeharrak sortzen ditu sinaduraren unetik, ez epe bakoitza kobratzen denean. Hau funtsezkoa da eta hurrengo atalean azaltzen dugu.

Ondasun Higigarrien Epeka Salmentako Legea (28/1998 Legea). Berariaz ondasun higigarriak arautzen dituen arren, haren xedapen batzuk analogiaz aplikatzen zaizkie ordainketa geroratuarekin egindako higiezinen salmentari, bereziki eroslearen babesari dagokionez.

5. Zergak: nork ordaintzen du zer eta noiz

Hau da zalantza gehien sortzen dituen alderdietako bat. Gakoa da eskritura sinatzen den unean gauzatzen dela transmisioa, ordainketa geroratuta egon arren. Horrek esan nahi du zergak orduan sortzen direla, eta ez kuota bakoitza kobratzen denean.

5.1. Ondare Transmisioen gaineko Zerga (OTZ) edo BEZa

Erosleak ordaintzen du. Etxebizitza bigarren eskukoa bada eta saltzailea partikularra bada, OTZ ordaintzen da (% 6 eta % 10 artean, autonomia erkidegoaren arabera). Saltzailea enpresa edo profesionala bada eta etxebizitza berria bada, BEZa (% 10) gehi AJD ordaintzen dira. Zerga eskritura sinatzen den unean likidatzen da, nahiz eta prezioa epeka ordaindu. Epea 30 egun baliodunekoa da sinaduraren unetik.

Salbuespen garrantzitsua: baldintza etengarria hitzartzen bada (hau da, transmisioa ez da gertatzen guztizko ordainketa egin arte), zergaren sortzapena baldintza betetzen den unean gerta daiteke. Baina hau ezohikoa da eta eskrituraren idazketa oso zehatza eskatzen du.

5.2. PFEZ (saltzailearen ondare irabazia)

Saltzaileak ordaintzen du. Ondare-irabazia (eskuratze-balioaren eta eskualdatze-balioaren arteko aldea) PFEZean tributatzen da. Arau orokorra da sinadura-urtean egozten zaiola, kobrantza geroagokoa izan arren. Hala ere, badago epeka egindako eragiketetarako araubide berezi bat: higiezina entregatzen denetik azken epea amaitzen den arte urtebete baino gehiago igarotzen bada, saltzaileak aukeratu ahal izango du irabazia proportzionalki egoztea epe bakoitza kobratzen duen heinean. Aukera bat da, ez betebeharra. Berariaz aukeratzen ez bada, dena saltze-urtean egozten da.

5.3. Udalerriko balio-gehikuntza (IIVTNU)

Saltzaileak ordaintzen du. Hiri-lurzoruaren balioaren gehikuntza kargatzen duen udal-zerga da. Eskualdatzearen unean sortzen da, hau da, eskritura sinatzen denean, eta 30 egun balioduneko epean likidatu behar da. Prezioa epeka kobratzeak ez du sorrera aldatzen.

5.4. Eroslearen PFEZa ordaindutako interesen ondorioz

Saltzaileak atzerapenagatiko interesak kobratzen baditu (adibidez, urteko % 3), interes horiek kapital higigarriaren etekina dira saltzailearentzat eta bere PFEZean aitortu behar dira. Erosleak ezin ditu hipoteka bat balitz bezala kendu, ez baitago bitarteko finantza-erakunderik.

6. Saltzailea bazara, aholkuak: nola babestu

Zure etxea ordainketa geroratuarekin saldu nahi duzula pentsatzen ari bazara, ausarkeria egiten ari zara eta, ondo eginez gero, oso errentagarria da. Baina ezin duzu eroslearen hitzean fidatu. Eragiketa blindatu behar duzu.

1. Eskatu notarioaren aurreko eskritura publikoa. Dokumentu pribatu batek ez zaitu babesten. Eskritura publikoa da jabari-erreserba edo baldintza ebazlea Erregistroan inskribatzeko modu bakarra. Izena eman gabe, erosleak etxea hirugarren bati fede onez saltzen badio, dena gal dezakezu.

2. Sartu jabari-erreserba bat edo baldintza ebazle esplizitu bat. Zure bi ezkutu handiak dira. Jabari-erreserba babesleagoa da, titulartasuna mantentzen baituzu. Baldintza ebazlea ohikoagoa da erosleak etxea bere izenean inskribatu behar duenean (adibidez, gero hipoteka bat eskatzeko).

3. Adostu klausula penal bat. Erosleak ez badu ordaintzen, kontratua deuseztatzeaz gain, kalte-ordain automatikoa eskatu ahal izango diozu (adibidez, prezioaren % 10). Honek ez-ordaintzea disuaditzen du eta eragozpenengatik konpentsatzen zaitu.

4. Egiaztatu eroslearen kaudimena. Eskatu nominak, errenta-aitorpena, banku-estraktuak. Ez lotsatu: ehunka mila euroko eragiketa bat finantzatzen ari zara. Erosleak informaziorik eman nahi ez badu, alarma-seinale bat da.

5. Kontsultatu abokatu espezializatu batekin. Eskrituraren idazketa kritikoa da. Klausula bateko akats batek etxea kosta diezazuke. Inbertitu aholkularitza juridikoan sinatu aurretik.

6. Kontuan hartu zure aldeko hipoteka bat. Eroslea kaudimenduna bada baina segurtasun maximoa nahi baduzu, higiezinean hipoteka bat eman diezaiokezu (zu izango zinateke hartzekodun hipotekarioa). Konplexuagoa da, baina existitzen den bermerik sendorena da.

7. Ez entregatu giltzak eskritura sinatu eta inskribatu arte. Jabetza funtsezko elementua da. Giltzak garaiz aurretik ematen badituzu eta gero arazo bat sortzen bada, etxea berreskuratzea askoz zailagoa izan daiteke.

7. Aholkuak EROSLESLEA bazara: nola ez zaitez hondatu

Eroslea bazara, bankurik gabeko erosketa etxebizitza bat eskuratzeko zure aukera bakarra izan daiteke. Baina konpromiso oso serioa ere bada. Hauek dira zaindu behar dituzun puntuak:

1. Egiaztatu saltzailea jabe legitmoa dela. Eskatu Jabetza Erregistroko ohar sinplea etxea bere izenean dagoela eta gero hondatu zaitzaketen kargarik (hipotekak, enbargoak, muga-zergak) ez duela egiaztatzeko.

2. Egiaztatu saltzaileak bere hipoteka bertan behera utzi duela. Saltzaileak oraindik bankuari dirua zor badio, etxeak hipoteka bat du. Bankurik gabeko erosketa batean, zuk ez duzu hipoteka hori bere gain hartzen. Saltzaileak zuk baino lehen bertan behera utzi behar du. Ezin badu, operazioa bideraezina da.

3. Eskatu jabari-erreserba edo baldintza ebazlea inskriba daitezen. Paradoxikoki, horrek zu ere babesten zaitu. Kláusula inskribatuta badago, Erregistroak zor bat dagoela jakinarazten du, eta inork ezingo du etxea enbargatu saltzailearen zorren ondorioz (jada ez baita harena) ezta zure aurreko zorren ondorioz ere (etxea baldintza horrekin grabatuta baitago).

4. Berrikusi ordaindu ezaren kláusulak. Zer gertatzen da hilabete bat berandutzen bazara? Epe labur bat ematen dizute? Kontratua deusezta dezakete ordainketa bakarra ez egiteagatik? Negoziatu epe labur bat eta sendatze-kláusula bat (atzeratutakoa gehi interesak ordaindu ahal izatea ebazpena saihesteko).

5. Ez onartu interes abusiboak. Saltzaileak interesak kobratu ahal dizkizu atzerapenagatik (ohikoa da). Baina arrazoizkoak izan behar dute. % 10eko urteko interesa edo handiagoa abusibotzat jo daiteke. Alderatu merkatuko tasekin.

6. Hartu etxeko gastuak lehen egunetik. Ohiko erosketa-salmenta batean, erosleak IBIa, komunitatea eta hornidurak ordaintzen ditu sinaduratik. Bankurik gabeko erosketa, berdin. Ziurtatu eskriturak argi uzten duela.

7. Izan B plan bat. Zer gertatzen da zure lana galtzen baduzu eta ezin baduzu ordaindu? Abal bat duzu? Etxea sal dezakezu? Etxea jabari-erreserbaren mende badago, ezin duzu saldu saltzailearen baimenik gabe. Baldintza ebazlearen mende badago, bai, sal dezakezu, baina erosleak zorra bere gain hartu beharko du.

8. Zergatik onartuko luke jabe batek hau?

Galdera logikoa da. Jabeak beste norbaiti eskudirutan saldu ahal badio, zergatik nahastu? Hainbat arrazoi daude:

Ez du kobratzeko presarik. Agian etxea oinordetu du, jada ez du erabiltzen, eta nahiago du 200.000 euro 10 urtetan interesekin kobratu 180.000 bat-batean baino.

Ez du eskudiruko eroslerik aurkitzen. Merkatua geldirik dagoen eremuetan, ordainketa geroratua onartzeak erosle potentzialen kopurua handitzen du. Hobe da epeka saltzea saldu gabe uztea baino.

Banku-komisioak eta izapideak saihestu nahi ditu. Hipotekarekin saltzeak tasazio-gastuak, irekitze-komisioak eta aseguruak dakartza. Ordainketa geroratuarekin, saltzaileak hori guztia aurrezten du.

Diru-sarrera errepikakorra nahi du. Jabe batzuentzat (erretiratuak, adibidez), 10 urtez hilean 1.500 euro kobratzea erakargarriagoa da ordainketa bakarra jaso eta kudeatu behar izatea baino.

Senide edo ezagun bati lagundu nahi dio. Batzuetan bankurik gabeko erosketa elkar ezagutzen duten pertsonen artean gertatzen da. Saltzaileak konfiantzazko norbaiti finantzatzea nahiago du banku batekin ibili baino.

Titulartasuna arrazoi fiskal edo ondarezkoengatik mantendu nahi du. Jabego-eskubidearen erreserbaren kasuan, saltzailea jabe legal izaten jarraitzen du amaierara arte. Hori erabilgarria izan daiteke plangintza fiskalerako edo oinordetzako plangintzarako.

9. Benetako arriskuak (eta nola arindu)

Ez da dena abantaila. Bankurik gabeko erosketak arriskuak ditu, abiatu aurretik ezagutu behar dituzunak.

Saltzailearentzat:

• Eroslearen ez-ordainketa. Arrisku nagusia da. Jabetza-erreserbarekin, ebazpen-baldintzarekin, isun-klausularekin eta eroslearen hautaketa on batekin arintzen da.
• Higiezinaren narriadura. Erosleak etxea zaindu ez dezake. Kontratuan adostutako aldizkako ikuskapen batekin arintzen da.
• Hirugarrenekiko arazoak. Erosleak zorrak baditu, haren hartzekodunek etxea enbargatu dezakete (bere izenean badago). Jabetza-erreserba mantenduz arintzen da.
• Konplexutasun fiskala. Erosleak ondare-irabazia aitortu behar du eta, interesak kobratzen baditu, horien gainean zerga ordaindu. Aholkulari fiskal on batekin arintzen da.

Eroslearentzat:

• Ordaindutakoa galtzea. Etxea jabetza-erreserbapean badago eta erosleak ez badu ordaintzen, saltzaileak ordaindutako kuotak gorde ditzake (nahiz eta hau klausula penalaren araberakoa den). Ordaindutakoaren zati bat itzultzea aurreikusten duen klausula bat negoziatuz arintzen da.
• Saltzeko edo hipotekatzeko ezintasuna. Jabetza-erreserbapean, erosleak ezin du libreki ondasunaz baliatu. Baldintza ebatzaile bat jabetza-erreserba ordez adosten bada arintzen da.
• Klausula abusiboak. Saltzaileak baldintza leoninoak sartu ditzake (interes altuak, ordainketa bakarra ez ordaintzeagatik ebazpena). Abokatu batekin eskritura berrikusiz arintzen da.
• Kontsumitzailearen babesik eza. Bankurik gabeko erosketa ez dago Kreditu Hipotekarioaren Legearen mende, hipotekadunak babesten dituena. Erosleak ez du eskubiderik lurzoru-klausulak erreklamatzeko ezta ordainketan emateko ere.

10. Ondorioa: tresna indartsua, baina zorroztasuna eskatzen du

Bankurik gabeko erosketa ez da moda bat ezta interneteko asmakizun bat ere. Mendeetako historia duen figura juridikoa da, Kode Zibilaren itun-askatasunean oinarritua, erosleei eta saltzaileei bankua saihesteko eta bestela ezinezkoa litzatekeen eragiketa bat ixteko aukera ematen diena. Eroslearentzat, hipoteka iristen ez denean etxebizitzarako sarbide-atea da. Saltzailearentzat, azkarrago saltzeko, diru-sarrera errepikakorra lortzeko eta eragiketaren kontrola mantentzeko modu bat da.

Baina ez da inprobisatzeko kontua. Eskritura publikoa, erregistro-inskripzioa, berme sendoak, aholkularitza juridikoa eta zentzu komunaren dosi ona eskatzen ditu. Saltzailea bazara, babestu zure ondarea jabetza-erreserbaren edo baldintza suntsiarazlearen bidez. Eroslea bazara, egiaztatu etxebizitzaren egoera erregistroan eta negoziatu klausula justuak. Eta bi kasuetan, kontsultatu abokatu espezializatu batekin sinatu aurretik. Ehunka mila euroko eragiketa batek ordu batzuk merezi ditu aholkularitza profesionalean.