يعيش القطاع العقاري الإسباني لحظة من التناقضات. فبينما تواصل عمليات الشراء والبيع سلسلة انخفاضاتها لستة أشهر (مع تراجع بنسبة 12% في مايو و4% في يونيو، وفقًا للكتاب العدليين)، تظل الأسعار عند مستويات قياسية. وقد ارتفع سكن اليد الثانية، الذي يمثل أكثر من 80% من المعاملات، بنسبة 15.6% على أساس سنوي في أغسطس، ليصل إلى 3,166 يورو للمتر المربع في المتوسط. وهذا يعني 428 يورو أكثر مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لبيانات Fotocasa. وهو اختلال يدعو إلى التساؤل: هل نحن أمام ذروة السوق أم مجرد فترة تنفس؟

مدريد: أسعار قياسية ولكن بزخم أقل

في العاصمة، ارتفع متوسط السعر بنسبة 8.2% في أغسطس، ليصل إلى 6,624 يورو للمتر المربع. وبذلك، يبلغ سعر مسكن نموذجي بمساحة 80 مترًا مربعًا 529,920 يورو. ورغم أنه يمثل رقمًا قياسيًا تاريخيًا جديدًا، إلا أن الوتيرة تباطأت مقارنة بالعام الماضي، عندما كان النمو 15.3%. أي أن التصاعد انخفض إلى النصف تقريبًا، وهو عرض واضح للإرهاق.

برشلونة: زيادات أكثر خجولًا وفجوة متزايدة

في برشلونة، كانت الزيادة أكثر اعتدالًا: 4.2% على أساس سنوي، بعيدًا جدًا عن 9% المسجلة في 2024. ويبلغ سعر المتر المربع 5,375 يورو للمتر المربع، أيضًا عند مستويات قياسية. شقة بمساحة 80 مترًا مربعًا تبلغ قيمتها في المتوسط 430,000 يورو، أي أقل بنحو 100,000 يورو عن مدريد. وهذا الفارق ليس صدفة: فقد أثر انعدام الأمن القانوني والتغييرات التشريعية سلبًا على السوق الكتالوني، الذي كان يتبع سابقًا مسارًا مشابهًا لمسار مدريد.

إشارات على تغير الدورة

رغم الاختلافات، تشير كلتا العاصمتين إلى الاتجاه نفسه: الطلب يبرد. في مدريد، انخفضت المعاملات بنسبة 8.8% في يونيو، مع اثني عشر شهرًا متتاليًا من الانخفاضات. في برشلونة، كان الانخفاض 4.4%، ليصل إلى ستة أشهر في المنطقة السلبية. وفقًا لخوسيه غارسيا مونتالبو، أستاذ الاقتصاد في جامعة بومبيو فابرا، "لقد وصلت الأسر إلى الحد الأقصى لقدرتها على الدفع"، مما يضطر البائعين إلى تعديل توقعاتهم.

ويضيف مونتالبو أن مدريد وبرشلونة تعملان كمقياس حرارة لبقية البلاد. "ستتباطأ الزيادات لأن الأسعار غير مستدامة، لكن لن تكون هناك انخفاضات كبيرة ما دام الاقتصاد يصمد"، يوضح. المشكلة الأساسية تظل نقص العرض، الذي يدعم الأسعار حتى مع تراجع الطلب.

وفي تفاصيل أحياء مدريد، تتركز الزيادات الكبرى في الضواحي: فيلافيردي تتصدر بنسبة 32.8%، تليها باراخاس (25.7%) وأوصيرا (22.8%). مناطق كانت تقليديًا أكثر affordability والآن تلحق بالركب، رغم أنها تشير أيضًا إلى سقف محتمل.

باختصار، يظهر السوق علامات على أنه في نقطة تحول. الأسعار ما زالت مرتفعة، لكن وتيرة نموها تتباطأ. أولئك الذين يتوقعون تصحيحًا حادًا قد يصابون بخيبة أمل؛ والذين يسعون للشراء سيتعين عليهم التفاوض بهامش أكبر مقارنة بالعام الماضي. المفتاح سيكون فيما إذا كان العرض قادرًا على الاستجابة قبل أن ينفد الطلب تمامًا.