İspanyol emlak sektörü zıtlıkların yaşandığı bir dönemden geçiyor. Satışlar altı aydır üst üste düşerken (noterlere göre Mayıs'ta %12 ve Haziran'da %4'lük çöküş), fiyatlar zirvede kalmaya devam ediyor. İşlemlerin %80'inden fazlasını oluşturan ikinci el konut, Ağustos'ta yıllık %15,6 artışla ortalamada 3.166 euro/m² seviyesine yükseldi. Bu, Fotocasa verilerine göre bir yıl öncesine kıyasla 428 euro daha fazla. Bu dengesizlik şu soruyu akla getiriyor: Piyasanın zirvesinde miyiz, yoksa sadece bir nefes alma mı?

Madrid: Rekor fiyatlar, ancak daha az ivme

Başkentte ortalama fiyat Ağustos'ta %8,2 artarak 6.624 euro/m² seviyesine ulaştı. Böylece 80 metrekarelik tipik bir konut artık 529.920 euro tutuyor. Bu yeni bir tarihi zirve olsa da, geçen yılki %15,3'lük büyümeyle karşılaştırıldığında tempo yavaşladı. Yani artış neredeyse yarı yarıya azaldı; bu da tükenmenin açık bir işareti.

Barselona: Daha temkinli artışlar ve artan uçurum

Barselona'da artış daha da ılımlı oldu: yıllık %4,2, 2024'te kaydedilen %9'un çok altında. Metrekare fiyatı 5.375 euro/m² ile yine rekor seviyede. 80 m²'lik bir daire ortalama 430.000 euro ediyor; Madrid'den neredeyse 100.000 euro daha az. Bu fark tesadüf değil: Hukuki güvensizlik ve yasal değişiklikler, daha önce Madrid'inkine benzer bir yol izleyen Katalan piyasasını cezalandırdı.

Döngü değişiminin sinyalleri

Farklılıklara rağmen, her iki başkent de aynı yöne işaret ediyor: Talep soğuyor. Madrid'de işlemler Haziran'da %8,8 düştü ve üst üste on iki ay gerileme yaşandı. Barselona'da düşüş %4,4 ile altı ayı negatifte geçirdi. Universitat Pompeu Fabra'dan Ekonomi Profesörü José García Montalvo'ya göre, "aileler ödeme kapasitelerinin sınırına ulaştı", bu da satıcıları beklentilerini yumuşatmaya zorluyor.

Montalvo, Madrid ve Barselona'nın ülkenin geri kalanı için termometre görevi gördüğünü ekliyor. "Fiyatlar sürdürülemez olduğu için artışlar yavaşlayacak, ancak ekonomi dayandığı sürece önemli düşüşler olmayacak", diye açıklıyor. Temel sorun, talebin azalmasına rağmen fiyatları ayakta tutan arz kıtlığı olmaya devam ediyor.

Madrid bölgelerinin detayına inildiğinde, en büyük artışlar çeperde yoğunlaşıyor: Villaverde %32,8 ile lider, onu Barajas (%25,7) ve Usera (%22,8) takip ediyor. Geleneksel olarak daha uygun olan ve şimdi arayı kapatan bölgeler, ancak bunlar da olası bir tavana işaret ediyor.

Özetle, piyasa bir kırılma noktasında olduğuna dair işaretler veriyor. Fiyatlar hâlâ yüksek, ancak büyüme hızı yavaşlıyor. Sert bir düzeltme bekleyenler hayal kırıklığına uğrayabilir; satın almak isteyenler ise bir yıl öncesine göre daha fazla pazarlık payıyla müzakere etmek zorunda kalacak. Anahtar, talep tamamen tükenmeden arzın tepki verip veremeyeceğinde olacak.