O setor imobiliário espanhol vive um momento de contrastes. Enquanto as compras e vendas acumulam seis meses de quedas (com um desabamento de 12% em maio e 4% em junho, segundo cartórios), os preços seguem em máximos. A habitação de segunda mão, que representa mais de 80% das transações, subiu 15,6% em termos homólogos em agosto, até aos 3.166 euros/m² de média. Isto representa mais 428 euros do que há um ano, segundo dados da Fotocasa. Um desajuste que leva a perguntar: estamos perante o pico do mercado ou simplesmente perante uma pausa?

Madrid: preços recorde, mas com menos fôlego

Na capital, o preço médio subiu 8,2% em agosto, atingindo os 6.624 euros/m². Assim, uma habitação típica de 80 metros quadrados já custa 529.920 euros. Embora represente um novo máximo histórico, o ritmo abrandou em comparação com o ano passado, quando o crescimento foi de 15,3%. Ou seja, a escalada reduziu-se quase para metade, um claro sintoma de esgotamento.

Barcelona: subidas mais tímidas e um fosso crescente

Em Barcelona, o aumento foi ainda mais moderado: 4,2% em termos homólogos, muito longe dos 9% registados em 2024. O metro quadrado situa-se nos 5.375 euros/m², também em níveis recorde. Um apartamento de 80 m² custa em média 430.000 euros, quase 100.000 euros menos do que em Madrid. Esta diferença não é casual: a insegurança jurídica e as alterações legislativas penalizaram o mercado catalão, que antes seguia uma trajetória semelhante à madrilena.

Sinais de mudança de ciclo

Apesar das diferenças, ambas as capitais apontam na mesma direção: a procura está a arrefecer. Em Madrid, as transações caíram 8,8% em junho, com doze meses consecutivos de quedas. Em Barcelona, a quebra foi de 4,4%, somando seis meses em terreno negativo. Segundo José García Montalvo, catedrático de Economia da Universitat Pompeu Fabra, “as famílias chegaram ao limite da sua capacidade de pagamento”, o que obriga os vendedores a moderar as suas expetativas.

Montalvo acrescenta que Madrid e Barcelona funcionam como termómetro do resto do país. “As subidas moderar-se-ão porque os preços são insustentáveis, mas não haverá quedas relevantes enquanto a economia aguentar”, explica. O problema de fundo continua a ser a escassez de oferta, que sustenta os preços mesmo com menos procura.

Em detalhe por distritos madrilenos, os maiores aumentos concentram-se na periferia: Villaverde lidera com 32,8%, seguido de Barajas (25,7%) e Usera (22,8%). Zonas tradicionalmente mais acessíveis e que agora se atualizam, embora também apontem para um possível teto.

Em suma, o mercado dá mostras de estar num ponto de inflexão. Os preços continuam altos, mas o ritmo de crescimento desacelera. Quem esperar uma correção brusca talvez se dececione; quem procura comprar, terá de negociar com mais margem do que há um ano. A chave estará em saber se a oferta consegue reagir antes de a procura se esgotar por completo.