El sector inmobiliario español vive un momento de contrastes. Mientras que las compraventas encadenan seis meses de descensos (con un desplome del 12% en mayo y un 4% en junio, según notarios), los precios siguen en máximos. La vivienda de segunda mano, que representa más del 80% de las transacciones, ha escalado un 15,6% interanual en agosto, hasta los 3.166 euros/m² de media. Esto supone 428 euros más que hace un año, según datos de Fotocosa. Un desajuste que invita a preguntarse: ¿estamos ante el pico del mercado o simplemente ante un respiro?

Madrid: precios récord, pero con menos fuelle

En la capital, el precio medio ha subido un 8,2% en agosto, alcanzando los 6.624 euros/m². Así, una vivienda tipo de 80 metros cuadrados ya cuesta 529.920 euros. Aunque supone un nuevo máximo histórico, el ritmo se ha frenado en comparación con el año pasado, cuando el crecimiento fue del 15,3%. Es decir, la escalada se ha reducido casi a la mitad, un claro síntoma de agotamiento.

Barcelona: subidas más tímidas y una brecha creciente

En Barcelona, el incremento ha sido aún más moderado: un 4,2% interanual, muy lejos del 9% registrado en 2024. El metro cuadrado se sitúa en 5.375 euros/m², también en niveles récord. Un piso de 80 m² vale de media 430.000 euros, casi 100.000 euros menos que en Madrid. Esta diferencia no es casual: la inseguridad jurídica y los cambios legislativos han penalizado al mercado catalán, que antes seguía una trayectoria similar al madrileño.

Señales de cambio de ciclo

A pesar de las diferencias, ambas capitales apuntan en la misma dirección: la demanda se está enfriando. En Madrid, las transacciones cayeron un 8,8% en junio, con doce meses consecutivos de descensos. En Barcelona, la caída fue del 4,4%, sumando seis meses en negativo. Según José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, “las familias han llegado al límite de su capacidad de pago”, lo que obliga a los vendedores a moderar sus expectativas.

Montalvo añade que Madrid y Barcelona actúan como termómetro del resto del país. “Las subidas se moderarán porque los precios son insostenibles, pero no habrá caídas relevantes mientras la economía aguante”, explica. El problema de fondo sigue siendo la escasez de oferta, que sostiene los precios incluso con menos demanda.

En el detalle por distritos madrileños, los mayores aumentos se concentran en la periferia: Villaverde lidera con un 32,8%, seguido de Barajas (25,7%) y Usera (22,8%). Zonas que tradicionalmente eran más asequibles y que ahora se ponen al día, aunque también apuntan a un posible techo.

En definitiva, el mercado da muestras de estar en un punto de inflexión. Los precios siguen altos, pero su ritmo de crecimiento se desacelera. Quienes esperen una corrección brusca quizás se decepcionen; quienes busquen comprar, deberán negociar con más margen que hace un año. La clave estará en si la oferta logra reaccionar antes de que la demanda se agote del todo.