O sector inmobiliario español vive un momento de contrastes. Mentres que as compravendas encadean seis meses de descensos (cun esborralle do 12% en maio e un 4% en xuño, segundo notarios), os prezos seguen en máximos. A vivenda de segunda man, que representa máis do 80% das transaccións, escalou un 15,6% interanual en agosto, ata os 3.166 euros/m² de media. Isto supón 428 euros máis que hai un ano, segundo datos de Fotocasa. Un desaxuste que convida a preguntarse: estamos ante o pico do mercado ou simplemente ante un respiro?

Madrid: prezos récord, pero con menos folgo

Na capital, o prezo medio subiu un 8,2% en agosto, acadando os 6.624 euros/m². Así, unha vivenda tipo de 80 metros cadrados xa custa 529.920 euros. Aínda que supón un novo máximo histórico, o ritmo freado en comparación co ano pasado, cando o crecemento foi do 15,3%. É dicir, a escalada reduciuse case á metade, un claro síntoma de esgotamento.

Barcelona: subidas máis tímidas e unha fenda crecente

En Barcelona, o incremento foi aínda máis moderado: un 4,2% interanual, moi lonxe do 9% rexistrado en 2024. O metro cadrado sitúase en 5.375 euros/m², tamén en niveis récord. Un piso de 80 m² vale de media 430.000 euros, case 100.000 euros menos que en Madrid. Esta diferenza non é casual: a inseguridade xurídica e os cambios lexislativos penalizaron o mercado catalán, que antes seguía unha traxectoria similar á madrileña.

Sinais de cambio de ciclo

A pesar das diferenzas, ambas capitais apuntan na mesma dirección: a demanda estase arrefriando. En Madrid, as transaccións caeron un 8,8% en xuño, con doce meses consecutivos de descensos. En Barcelona, a caída foi do 4,4%, sumando seis meses en negativo. Segundo José García Montalvo, catedrático de Economía da Universitat Pompeu Fabra, “as familias chegaron ao límite da súa capacidade de pago”, o que obriga aos vendedores a moderar as súas expectativas.

Montalvo engade que Madrid e Barcelona actúan como termómetro do resto do país. “As subidas moderaranse porque os prezos son insostibles, pero non haberá caídas relevantes mentres a economía aguante”, explica. O problema de fondo segue sendo a escaseza de oferta, que sostén os prezos mesmo con menos demanda.

No detalle por distritos madrileños, os maiores aumentos concéntranse na periferia: Villaverde lidera cun 32,8%, seguido de Barajas (25,7%) e Usera (22,8%). Zonas que tradicionalmente eran máis accesibles e que agora se poñen ao día, aínda que tamén apuntan a un posible teito.

En definitiva, o mercado dá mostras de estar nun punto de inflexión. Os prezos seguen altos, pero o seu ritmo de crecemento desacelérase. Quen esperen unha corrección brusca quizais se decepcionen; quen busquen comprar, deberán negociar con máis marxe que hai un ano. A clave estará en se a oferta logra reaccionar antes de que a demanda se esgote do todo.