Sectorul imobiliar spaniol trăiește un moment de contraste. În timp ce vânzările înregistrează șase luni consecutive de scăderi (cu o prăbușire de 12% în mai și 4% în iunie, potrivit notarilor), prețurile rămân la maxime. Locuințele second-hand, care reprezintă peste 80% din tranzacții, au crescut cu 15,6% anual în august, până la 3.166 euro/m² în medie. Aceasta înseamnă cu 428 de euro mai mult decât acum un an, conform datelor Fotocosa. Un dezechilibru care ne face să ne întrebăm: ne aflăm în fața vârfului pieței sau doar într-o pauză?

Madrid: prețuri record, dar cu mai puțin avânt

În capitală, prețul mediu a crescut cu 8,2% în august, atingând 6.624 euro/m². Astfel, o locuință tipică de 80 de metri pătrați costă deja 529.920 de euro. Deși reprezintă un nou maxim istoric, ritmul a încetinit comparativ cu anul trecut, când creșterea a fost de 15,3%. Cu alte cuvinte, escaladarea s-a redus aproape la jumătate, un simptom clar de epuizare.

Barcelona: creșteri mai modeste și un decalaj tot mai mare

În Barcelona, creșterea a fost și mai moderată: 4,2% anual, departe de 9% înregistrat în 2024. Metrul pătrat se situează la 5.375 euro/m², tot la niveluri record. Un apartament de 80 m² valorează în medie 430.000 de euro, cu aproape 100.000 de euro mai puțin decât în Madrid. Această diferență nu este întâmplătoare: insecuritatea juridică și modificările legislative au penalizat piața catalană, care anterior urma o traiectorie similară celei din Madrid.

Semne de schimbare a ciclului

În ciuda diferențelor, ambele capitale indică aceeași direcție: cererea se răcește. În Madrid, tranzacțiile au scăzut cu 8,8% în iunie, cu douăsprezece luni consecutive de declin. În Barcelona, scăderea a fost de 4,4%, acumulând șase luni în negativ. Potrivit lui José García Montalvo, profesor de Economie la Universitatea Pompeu Fabra, „familiile au atins limita capacității lor de plată”, ceea ce îi obligă pe vânzători să își modereze așteptările.

Montalvo adaugă că Madrid și Barcelona acționează ca un termometru pentru restul țării. „Creșterile se vor modera, deoarece prețurile sunt insustenabile, dar nu vor exista căderi semnificative atâta timp cât economia rezistă”, explică el. Problema de fond rămâne lipsa ofertei, care susține prețurile chiar și cu mai puțină cerere.

În detaliu pe districtele din Madrid, cele mai mari creșteri se concentrează în periferie: Villaverde conduce cu 32,8%, urmat de Barajas (25,7%) și Usera (22,8%). Zone care erau în mod tradițional mai accesibile și care acum recuperează diferențele, deși indică și un posibil plafon.

În concluzie, piața dă semne că se află într-un punct de cotitură. Prețurile rămân ridicate, dar ritmul lor de creștere se decelerează. Cei care se așteaptă la o corecție bruscă s-ar putea dezamăgi; cei care caută să cumpere vor trebui să negocieze cu mai multă marjă decât acum un an. Cheia va fi dacă oferta reușește să reacționeze înainte ca cererea să se epuizeze complet.