Der spanische Immobiliensektor erlebt eine Zeit der Gegensätze. Während die Verkaufszahlen sechs Monate in Folge rückläufig sind (mit einem Einbruch von 12% im Mai und 4% im Juni, laut Notaren), bleiben die Preise auf Höchstständen. Bestandsimmobilien, die mehr als 80% der Transaktionen ausmachen, sind im August um 15,6% im Jahresvergleich auf durchschnittlich 3.166 Euro/m² gestiegen. Das sind 428 Euro mehr als vor einem Jahr, so Daten von Fotocasa. Ein Missverhältnis, das die Frage aufwirft: Stehen wir vor dem Höhepunkt des Marktes oder nur vor einer Verschnaufpause?

Madrid: Rekordpreise, aber mit weniger Schwung

In der Hauptstadt ist der Durchschnittspreis im August um 8,2% gestiegen und erreicht nun 6.624 Euro/m². Eine typische Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet damit bereits 529.920 Euro. Obwohl dies ein neues historisches Hoch bedeutet, hat sich das Tempo im Vergleich zum Vorjahr verlangsamt, als das Wachstum bei 15,3% lag. Das heißt, der Anstieg hat sich fast halbiert – ein klares Anzeichen für eine Erschöpfung.

Barcelona: Zurückhaltendere Anstiege und eine wachsende Kluft

In Barcelona fiel der Anstieg sogar noch moderater aus: 4,2% im Jahresvergleich, weit entfernt von den 9% im Jahr 2024. Der Quadratmeterpreis liegt bei 5.375 Euro/m², ebenfalls auf Rekordniveau. Eine 80 m² große Wohnung kostet durchschnittlich 430.000 Euro, fast 100.000 Euro weniger als in Madrid. Dieser Unterschied ist kein Zufall: Rechtliche Unsicherheit und Gesetzesänderungen haben den katalanischen Markt belastet, der zuvor eine ähnliche Entwicklung wie der Madrider Markt nahm.

Anzeichen eines Zykluswechsels

Trotz der Unterschiede zeigen beide Hauptstädte in die gleiche Richtung: Die Nachfrage kühlt ab. In Madrid fielen die Transaktionen im Juni um 8,8%, mit zwölf aufeinanderfolgenden Monaten des Rückgangs. In Barcelona betrug der Rückgang 4,4%, was sechs negative Monate in Folge bedeutet. Laut José García Montalvo, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universitat Pompeu Fabra, „sind die Familien an die Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit gestoßen“, was Verkäufer zwingt, ihre Erwartungen zu mäßigen. Montalvo fügt hinzu, dass Madrid und Barcelona als Gradmesser für den Rest des Landes dienen. „Die Anstiege werden sich abschwächen, weil die Preise unhaltbar sind, aber es wird keine signifikanten Rückgänge geben, solange die Wirtschaft durchhält“, erklärt er. Das grundlegende Problem bleibt die Knappheit des Angebots, das die Preise selbst bei geringerer Nachfrage stützt.

Im Detail nach Madrider Stadtbezirken konzentrieren sich die größten Anstiege auf die Peripherie: Villaverde führt mit 32,8%, gefolgt von Barajas (25,7%) und Usera (22,8%). Gebiete, die traditionell erschwinglicher waren und nun aufholen, die aber auch auf eine mögliche Obergrenze hindeuten. Letztendlich zeigt der Markt Anzeichen dafür, sich an einem Wendepunkt zu befinden. Die Preise bleiben hoch, aber ihr Wachstumstempo verlangsamt sich. Wer eine abrupte Korrektur erwartet, könnte enttäuscht werden; wer kaufen möchte, sollte mit mehr Verhandlungsspielraum als noch vor einem Jahr rechnen. Der Schlüssel wird sein, ob das Angebot reagieren kann, bevor die Nachfrage vollständig versiegt.