Den spanska fastighetssektorn upplever en tid av kontraster. Medan bostadsförsäljningen har minskat sex månader i rad (med en nedgång på 12% i maj och 4% i juni, enligt notarier), fortsätter priserna att vara på toppnivåer. Begagnade bostäder, som utgör mer än 80% av transaktionerna, har stigit med 15,6% på årsbasis i augusti, till 3 166 euro/m² i genomsnitt. Detta innebär 428 euro mer än för ett år sedan, enligt uppgifter från Fotocasa. En obalans som får en att undra: står vi inför marknadens topp eller bara en paus?

Madrid: rekordpriser, men med mindre kraft

I huvudstaden har medelpriset stigit med 8,2% i augusti och nått 6 624 euro/m². Således kostar en typisk bostad på 80 kvadratmeter redan 529 920 euro. Även om detta innebär en ny historisk topp, har takten bromsats jämfört med förra året, då tillväxten var 15,3%. Med andra ord har uppgången nästan halverats, ett tydligt tecken på utmattning.

Barcelona: mer blygsamma ökningar och ett växande gap

I Barcelona har ökningen varit ännu mer måttlig: 4,2% på årsbasis, långt ifrån de 9% som noterades 2024. Kvadratmeterpriset ligger på 5 375 euro/m², också på rekordnivåer. En lägenhet på 80 m² kostar i genomsnitt 430 000 euro, nästan 100 000 euro mindre än i Madrid. Denna skillnad är inte en slump: rättsosäkerhet och lagändringar har straffat den katalanska marknaden, som tidigare följde en liknande bana som Madrids.

Tecken på en cykelförändring

Trots skillnaderna pekar båda huvudstäderna i samma riktning: efterfrågan svalnar. I Madrid sjönk transaktionerna med 8,8% i juni, med tolv månader i rad av nedgångar. I Barcelona var fallet 4,4%, vilket innebär sex månader i negativt territorium. Enligt José García Montalvo, professor i ekonomi vid Universitat Pompeu Fabra, "har hushållen nått gränsen för sin betalningsförmåga", vilket tvingar säljare att dämpa sina förväntningar.

Montalvo tillägger att Madrid och Barcelona fungerar som en termometer för resten av landet. "Ökningarna kommer att modereras eftersom priserna är ohållbara, men det blir inga betydande fall så länge ekonomin håller", förklarar han. Grundproblemet kvarstår: utbudsbristen, som håller uppe priserna även med lägre efterfrågan.

I detalj för Madrids stadsdelar är de största ökningarna koncentrerade till förorterna: Villaverde leder med 32,8%, följt av Barajas (25,7%) och Usera (22,8%). Områden som traditionellt var mer prisvärda och som nu kommer ikapp, även om de också antyder en möjlig taknivå.

Sammanfattningsvis visar marknaden tecken på att vara vid en vändpunkt. Priserna är fortfarande höga, men tillväxttakten avtar. De som förväntar sig en kraftig korrigering blir kanske besvikna; de som söker köpa måste förhandla med mer utrymme än för ett år sedan. Nyckeln blir om utbudet kan reagera innan efterfrågan tar helt slut.