El sector immobiliari espanyol viu un moment de contrastos. Mentre que les compravendes encadenen sis mesos de descensos (amb un desplom del 12% al maig i un 4% al juny, segons notaris), els preus continuen en màxims. L'habitatge de segona mà, que representa més del 80% de les transaccions, ha escalat un 15,6% interanual a l'agost, fins als 3.166 euros/m² de mitjana. Això suposa 428 euros més que fa un any, segons dades de Fotocasa. Un desajust que convida a preguntar-se: estem davant del pic del mercat o simplement davant d'un respir?

Madrid: preus rècord, però amb menys empenta

A la capital, el preu mitjà ha pujat un 8,2% a l'agost, assolint els 6.624 euros/m². Així, un habitatge tipus de 80 metres quadrats ja costa 529.920 euros. Tot i que suposa un nou màxim històric, el ritme s'ha frenat en comparació amb l'any passat, quan el creixement va ser del 15,3%. És a dir, l'escalada s'ha reduït gairebé a la meitat, un clar símptoma d'esgotament.

Barcelona: pujades més tímides i una bretxa creixent

A Barcelona, l'increment ha estat encara més moderat: un 4,2% interanual, molt lluny del 9% registrat el 2024. El metre quadrat se situa en 5.375 euros/m², també en nivells rècord. Un pis de 80 m² val de mitjana 430.000 euros, gairebé 100.000 euros menys que a Madrid. Aquesta diferència no és casual: la inseguretat jurídica i els canvis legislatius han penalitzat el mercat català, que abans seguia una trajectòria similar al madrileny.

Senyal de canvi de cicle

Malgrat les diferències, ambdues capitals apunten en la mateixa direcció: la demanda s'està refredant. A Madrid, les transaccions van caure un 8,8% al juny, amb dotze mesos consecutius de descensos. A Barcelona, la caiguda va ser del 4,4%, sumant sis mesos en negatiu. Segons José García Montalvo, catedràtic d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra, "les famílies han arribat al límit de la seva capacitat de pagament", cosa que obliga els venedors a moderar les seves expectatives.

Montalvo afegeix que Madrid i Barcelona actuen com a termòmetre de la resta del país. "Les pujades es moderaran perquè els preus són insostenibles, però no hi haurà caigudes rellevants mentre l'economia aguanti", explica. El problema de fons continua sent l'escassetat d'oferta, que sosté els preus fins i tot amb menys demanda.

En el detall per districtes madrilenys, els majors augments es concentren a la perifèria: Villaverde lidera amb un 32,8%, seguit de Barajas (25,7%) i Usera (22,8%). Zones que tradicionalment eren més assequibles i que ara es posen al dia, tot i que també apunten a un possible sostre.

En definitiva, el mercat dóna mostres d'estar en un punt d'inflexió. Els preus continuen alts, però el seu ritme de creixement es desaccelera. Qui esperi una correcció brusca potser es decebrà; qui busqui comprar, haurà de negociar amb més marge que fa un any. La clau estarà en si l'oferta aconsegueix reaccionar abans que la demanda s'esgoti del tot.