スペインの不動産市場は対照的な状況にある。売買件数は6ヶ月連続で減少（5月は12％、6月は4％の落ち込み、公証人協会調べ）している一方、価格は高止まりを続けている。取引の80％以上を占める中古住宅は、8月に前年同月比15.6％上昇し、平均3,166ユーロ/平方メートルに達した。これは1年前より428ユーロ高い水準だ。Fotocasaのデータによると、この不均衡から、私たちは市場のピークにいるのか、それとも単なる一服に過ぎないのか、という問いが浮上する。

マドリード：価格は最高値も、勢いは減速

首都では、平均価格が8月に8.2％上昇し、6,624ユーロ/平方メートルに達した。つまり、80平方メートルの標準的な住宅はすでに529,920ユーロの価格となる。これは新たな史上最高値ではあるが、昨年の成長率15.3％と比較すると、そのペースは鈍化している。つまり、上昇はほぼ半減しており、明らかに勢いの衰えを示している。

バルセロナ：より控えめな上昇と拡大する格差

バルセロナでは、上昇率はさらに穏やかで、前年同月比4.2％と、2024年に記録した9％を大きく下回る。平方メートル当たりの価格は5,375ユーロ/平方メートルで、こちらも過去最高水準にある。80平方メートルの住宅は平均430,000ユーロで、マドリードより約10万ユーロ安い。この差は偶然ではない。法的確実性の欠如と法改正が、かつてはマドリードと同様の軌道を描いていたカタルーニャ市場に打撃を与えている。

サイクル転換の兆し

違いはあるものの、両首都は同じ方向を指している。需要が冷え込んでいるのだ。マドリードでは、6月の取引件数が8.8％減少し、12ヶ月連続の減少となった。バルセロナでは、4.4％の減少で、6ヶ月連続のマイナスとなった。ポンペウ・ファブラ大学経済学教授のホセ・ガルシア・モンタルボ氏は、「家計は支払い能力の限界に達している」と述べ、売り手は期待値を調整せざるを得なくなっていると指摘する。

モンタルボ氏はさらに、マドリードとバルセロナは国内の他の地域の温度計として機能すると付け加える。「価格は持続不可能な水準にあるため、上昇は鈍化するだろうが、経済が持ちこたえる限り、大幅な下落はないだろう」と説明する。根底にある問題は依然として供給不足であり、需要が減退しても価格を支えている。

マドリードの地区別に見ると、上昇が最も顕著なのは周辺部だ。ビジャベルデが32.8％でトップ、それにバラハス（25.7％）、ウセラ（22.8％）が続く。従来はより手頃だった地域が現在キャッチアップしているが、これもまた天井の可能性を示唆している。

結論として、市場は転換点にあるようだ。価格は依然として高いが、その上昇ペースは減速している。急激な調整を期待する向きには失望もあるかもしれないが、購入を検討している人は1年前よりも交渉の余地があるだろう。鍵となるのは、需要が完全に枯渇する前に供給が反応できるかどうかだ。