Španělský realitní sektor prožívá období plné kontrastů. Zatímco prodeje nemovitostí vykazují pokles již šest měsíců v řadě (s propadem o 12 % v květnu a 4 % v červnu, podle údajů notářů), ceny nadále zůstávají na maximech. Byty z druhé ruky, které představují více než 80 % transakcí, v srpnu meziročně zdražily o 15,6 %, a to na průměrných 3 166 eur/m². To je o 428 eur více než před rokem, uvádí údaje společnosti Fotocasa. Tento nepoměr vybízí k otázce: stojíme na vrcholu trhu, nebo jde jen o dočasné zpomalení?

Madrid: rekordní ceny, ale s menší razancí

V hlavním městě vzrostla průměrná cena v srpnu o 8,2 % a dosáhla 6 624 eur/m². Typický byt o rozloze 80 metrů čtverečních tak nyní stojí 529 920 eur. Ačkoli jde o nové historické maximum, tempo růstu se ve srovnání s loňským rokem, kdy činilo 15,3 %, zpomalilo. Jinými slovy, růst se téměř snížil na polovinu, což je jasný příznak vyčerpání poptávky.

Barcelona: mírnější růsty a rostoucí propast

V Barceloně byl nárůst ještě umírněnější: 4,2 % meziročně, což je daleko od 9 % zaznamenaných v roce 2024. Cena za metr čtvereční se pohybuje kolem 5 375 eur/m², také na rekordních úrovních. Byt o velikosti 80 m² zde stojí v průměru 430 000 eur, tedy téměř o 100 000 eur méně než v Madridu. Tento rozdíl není náhodný: právní nejistota a legislativní změny postihly katalánský trh, který dříve sledoval podobnou trajektorii jako ten madridský.

Signály změny cyklu

Navzdory rozdílům obě hlavní města ukazují stejným směrem: poptávka se ochlazuje. V Madridu klesly transakce v červnu o 8,8 %, přičemž pokles trvá již dvanáct měsíců v řadě. V Barceloně byl pokles o 4,4 %, což znamená šest měsíců v záporu. Podle Josého Garcíi Montalva, profesora ekonomie na Univerzitě Pompeu Fabra, „domácnosti dosáhly limitu své platební schopnosti“, což nutí prodávající mírnit svá očekávání.

Montalvo dodává, že Madrid a Barcelona fungují jako teploměr pro zbytek země. „Růsty se zmírní, protože ceny jsou neudržitelné, ale k výrazným poklesům nedojde, dokud se ekonomice bude dařit,“ vysvětluje. Hlubším problémem zůstává nedostatek nabídky, který drží ceny nahoře i při nižší poptávce.

V detailním pohledu na madridské čtvrti se největší nárůsty soustředí na předměstí: Villaverde vede s 32,8% růstem, následuje Barajas (25,7 %) a Usera (22,8 %). Jde o oblasti, které byly tradičně dostupnější a nyní dohánějí ztrátu, i když i zde se rýsuje možný strop.

Stručně řečeno, trh vykazuje známky toho, že se nachází v bodě obratu. Ceny zůstávají vysoké, ale tempo jejich růstu se zpomaluje. Ti, kdo očekávají prudkou korekci, mohou být zklamáni; ti, kdo chtějí koupit, by měli mít větší prostor pro vyjednávání než před rokem. Klíčové bude, zda se nabídce podaří zareagovat dřív, než se poptávka zcela vyčerpá.