Il settore immobiliare spagnolo vive un momento di contrasti. Mentre le compravendite registrano sei mesi consecutivi di calo (con un crollo del 12% a maggio e del 4% a giugno, secondo i notai), i prezzi restano ai massimi. La casa di seconda mano, che rappresenta oltre l'80% delle transazioni, è salita del 15,6% su base annua ad agosto, fino a 3.166 euro/m² di media. Ciò significa 428 euro in più rispetto a un anno fa, secondo i dati di Fotocasa. Uno squilibrio che invita a chiedersi: siamo di fronte al picco del mercato o semplicemente a una pausa?

Madrid: prezzi record, ma con meno slancio

Nella capitale, il prezzo medio è aumentato dell'8,2% ad agosto, raggiungendo i 6.624 euro/m². Così, un'abitazione tipo di 80 metri quadrati costa già 529.920 euro. Sebbene rappresenti un nuovo massimo storico, il ritmo si è frenato rispetto all'anno scorso, quando la crescita era stata del 15,3%. In altre parole, l'escalation si è ridotta quasi della metà, un chiaro sintomo di esaurimento.

Barcellona: aumenti più timidi e un divario crescente

A Barcellona, l'incremento è stato ancora più moderato: un 4,2% su base annua, molto lontano dal 9% registrato nel 2024. Il metro quadrato si attesta a 5.375 euro/m², anch'esso a livelli record. Un appartamento di 80 m² vale in media 430.000 euro, quasi 100.000 euro in meno rispetto a Madrid. Questa differenza non è casuale: l'insicurezza giuridica e i cambi legislativi hanno penalizzato il mercato catalano, che prima seguiva una traiettoria simile a quella madrilena.

Segnali di cambiamento di ciclo

Nonostante le differenze, entrambe le capitali puntano nella stessa direzione: la domanda si sta raffreddando. A Madrid, le transazioni sono calate dell'8,8% a giugno, con dodici mesi consecutivi di diminuzioni. A Barcellona, il calo è stato del 4,4%, totalizzando sei mesi in negativo. Secondo José García Montalvo, professore di Economia all'Università Pompeu Fabra, “le famiglie hanno raggiunto il limite della loro capacità di pagamento”, il che obbliga i venditori a moderare le proprie aspettative. Montalvo aggiunge che Madrid e Barcellona agiscono come termometro per il resto del paese. “Gli aumenti si modereranno perché i prezzi sono insostenibili, ma non ci saranno cali rilevanti finché l'economia regge”, spiega. Il problema di fondo resta la scarsità di offerta, che sostiene i prezzi anche con meno domanda.

Nel dettaglio per distretti madrileni, gli aumenti maggiori si concentrano nella periferia: Villaverde guida con un 32,8%, seguito da Barajas (25,7%) e Usera (22,8%). Zone tradizionalmente più accessibili che ora recuperano terreno, ma che indicano anche un possibile tetto. In definitiva, il mercato mostra segnali di essere in un punto di svolta. I prezzi restano alti, ma il loro ritmo di crescita rallenta. Chi si aspetta una correzione brusca forse resterà deluso; chi cerca di comprare, dovrà negoziare con più margine rispetto a un anno fa. La chiave sarà capire se l'offerta riuscirà a reagire prima che la domanda si esaurisca del tutto.