De Spaanse vastgoedsector beleeft een moment van contrasten. Terwijl de verkopen zes maanden van dalingen op rij kennen (met een ineenstorting van 12% in mei en 4% in juni, volgens notarissen), blijven de prijzen op recordhoogte. De tweedehands woningen, die meer dan 80% van de transacties vertegenwoordigen, zijn met 15,6% op jaarbasis in augustus gestegen, tot een gemiddelde van 3.166 euro/m². Dit is 428 euro meer dan een jaar geleden, volgens gegevens van Fotocasa. Een onevenwichtigheid die de vraag oproept: staan we aan de piek van de markt of gewoon voor een adempauze?

Madrid: recordprijzen, maar met minder vaart

In de hoofdstad is de gemiddelde prijs in augustus met 8,2% gestegen, tot 6.624 euro/m². Zo kost een typische woning van 80 vierkante meter nu 529.920 euro. Hoewel dit een nieuw historisch maximum is, is het tempo afgevlakt in vergelijking met vorig jaar, toen de groei 15,3% bedroeg. Met andere woorden, de stijging is bijna gehalveerd, een duidelijk teken van uitputting.

Barcelona: gematigdere stijgingen en een groeiende kloof

In Barcelona is de stijging nog gematigder geweest: 4,2% op jaarbasis, ver verwijderd van de 9% die in 2024 werd geregistreerd. De vierkante meterprijs ligt op 5.375 euro/m², ook op recordniveau. Een appartement van 80 m² kost gemiddeld 430.000 euro, bijna 100.000 euro minder dan in Madrid. Dit verschil is niet toevallig: de rechtsonzekerheid en de wetswijzigingen hebben de Catalaanse markt benadeeld, die voorheen een vergelijkbaar traject volgde als die van Madrid.

Tekenen van een cyclusverandering

Ondanks de verschillen wijzen beide hoofdsteden in dezelfde richting: de vraag koelt af. In Madrid daalden de transacties in juni met 8,8%, met twaalf opeenvolgende maanden van dalingen. In Barcelona was de daling 4,4%, waarmee zes maanden van negatieve cijfers worden opgeteld. Volgens José García Montalvo, hoogleraar Economie aan de Universitat Pompeu Fabra, “hebben gezinnen de grens van hun betaalcapaciteit bereikt”, wat verkopers dwingt om hun verwachtingen te matigen.

Montalvo voegt toe dat Madrid en Barcelona fungeren als thermometer voor de rest van het land. “De stijgingen zullen matigen omdat de prijzen onhoudbaar zijn, maar er zullen geen relevante dalingen komen zolang de economie standhoudt”, legt hij uit. Het onderliggende probleem blijft het gebrek aan aanbod, dat de prijzen ondersteunt, zelfs met minder vraag.

In detail per Madrileens district concentreren de grootste stijgingen zich in de periferie: Villaverde leidt met 32,8%, gevolgd door Barajas (25,7%) en Usera (22,8%). Gebieden die van oudsher betaalbaarder waren en nu inhalen, hoewel ze ook op een mogelijk plafond duiden.

Kortom, de markt vertoont tekenen van een keerpunt. De prijzen blijven hoog, maar het groeitempo vertraagt. Degenen die een abrupte correctie verwachten, komen wellicht bedrogen uit; degenen die willen kopen, zullen met meer onderhandelingsruimte moeten onderhandelen dan een jaar geleden. De sleutel zal liggen in de vraag of het aanbod kan reageren voordat de vraag volledig opdroogt.