Іспанський сектор нерухомості переживає момент контрастів. У той час як купівлі-продажі демонструють шість місяців поспіль зниження (з падінням на 12% у травні та 4% у червні, за даними нотаріусів), ціни продовжують триматися на максимумах. Житло на вторинному ринку, яке становить понад 80% угод, зросло на 15,6% у річному обчисленні в серпні, до 3 166 євро/м² у середньому. Це на 428 євро більше, ніж рік тому, згідно з даними Fotocasa. Такий дисбаланс змушує запитати: ми на піку ринку чи просто перед перепочинком?

Мадрид: рекордні ціни, але з меншим запасом ходу

У столиці середня ціна зросла на 8,2% у серпні, досягнувши 6 624 євро/м². Таким чином, типове житло площею 80 квадратних метрів уже коштує 529 920 євро. Хоча це новий історичний максимум, темпи зростання сповільнилися порівняно з минулим роком, коли зростання становило 15,3%. Тобто зростання скоротилося майже вдвічі, що є явною ознакою виснаження.

Барселона: скромніше зростання та зростаючий розрив

У Барселоні зростання було ще помірнішим: 4,2% у річному обчисленні, що дуже далеко від 9%, зафіксованих у 2024 році. Квадратний метр становить 5 375 євро/м², також на рекордному рівні. Квартира площею 80 м² коштує в середньому 430 000 євро, що майже на 100 000 євро менше, ніж у Мадриді. Ця різниця не випадкова: правова невизначеність та законодавчі зміни позначилися на каталонському ринку, який раніше йшов траєкторією, схожою на мадридський.

Ознаки зміни циклу

Незважаючи на відмінності, обидві столиці вказують в одному напрямку: попит охолоджується. У Мадриді кількість угод впала на 8,8% у червні, що стало дванадцятим місяцем поспіль зниження. У Барселоні падіння становило 4,4%, що вже шість місяців негативної динаміки. За словами Жозепа Гарсії Монтальво, професора економіки Університету Помпеу Фабра, «сім'ї досягли межі своєї платоспроможності», що змушує продавців пом'якшувати свої очікування.

Монтальво додає, що Мадрид і Барселона діють як барометр для решти країни. «Зростання сповільниться, оскільки ціни є нестійкими, але суттєвого падіння не буде, поки економіка тримається», — пояснює він. Основною проблемою, як і раніше, залишається дефіцит пропозиції, який підтримує ціни навіть при меншому попиті.

Якщо розглядати детально округи Мадрида, найбільше зростання зосереджене на периферії: Вільяверде лідирує з показником 32,8%, за ним слідують Барахас (25,7%) та Усера (22,8%). Це райони, які традиційно були доступнішими і тепер надолужують втрачене, хоча це також може вказувати на можливу стелю.

Зрештою, ринок демонструє ознаки перебування в точці перегину. Ціни залишаються високими, але темпи їхнього зростання сповільнюються. Ті, хто очікує різкої корекції, можливо, розчаруються; ті, хто хоче купити, повинні будуть торгуватися з більшим запасом, ніж рік тому. Ключовим буде те, чи зможе пропозиція відреагувати, перш ніж попит повністю вичерпається.