Hiszpański sektor nieruchomości przeżywa moment pełen kontrastów. O ile transakcje kupna-sprzedaży notują sześć miesięcy spadków (z załamaniem o 12% w maju i 4% w czerwcu, według notariuszy), ceny wciąż pozostają na rekordowych poziomach. Mieszkania z rynku wtórnego, które stanowią ponad 80% transakcji, wzrosły o 15,6% rok do roku w sierpniu, do średnio 3 166 EUR/m². To o 428 EUR więcej niż rok temu, według danych Fotocasa. Ta dysproporcja skłania do pytania: czy stoimy u szczytu rynku, czy po prostu przed chwilą wytchnienia?

Madryt: rekordowe ceny, ale z mniejszym impetem

W stolicy średnia cena wzrosła o 8,2% w sierpniu, osiągając 6 624 EUR/m². Tym samym typowe mieszkanie o powierzchni 80 metrów kwadratowych kosztuje już 529 920 EUR. Choć to nowy historyczny maksimum, tempo wzrostu wyhamowało w porównaniu z ubiegłym rokiem, kiedy wzrost wyniósł 15,3%. Innymi słowy, skala podwyżek zmniejszyła się niemal o połowę, co jest wyraźnym symptomem wyczerpania.

Barcelona: bardziej stonowane wzrosty i rosnąca przepaść

W Barcelonie wzrost jest jeszcze bardziej umiarkowany: 4,2% rok do roku, daleko od 9% odnotowanych w 2024 roku. Cena za metr kwadratowy wynosi 5 375 EUR/m², również na rekordowym poziomie. Mieszkanie o powierzchni 80 m² kosztuje średnio 430 000 EUR, czyli prawie 100 000 EUR mniej niż w Madrycie. Ta różnica nie jest przypadkowa: niepewność prawna i zmiany legislacyjne odbiły się na rynku katalońskim, który wcześniej podążał podobną ścieżką jak madrycki.

Sygnały zmiany cyklu

Pomimo różnic, obie stolice wskazują w tym samym kierunku: popyt ochładza się. W Madrycie transakcje spadły o 8,8% w czerwcu, z dwunastoma kolejnymi miesiącami spadków. W Barcelonie spadek wyniósł 4,4%, co daje sześć miesięcy na minusie. Według José Garcíi Montalvo, profesora ekonomii na Uniwersytecie Pompeu Fabra, „rodziny osiągnęły granicę swoich możliwości płatniczych”, co zmusza sprzedających do umiarkowania oczekiwań.

Montalvo dodaje, że Madryt i Barcelona działają jak termometr dla reszty kraju. „Wzrosty zostaną złagodzone, ponieważ ceny są nie do utrzymania, ale nie nastąpią istotne spadki, dopóki gospodarka się utrzyma” – wyjaśnia. Problemem podstawowym pozostaje niedobór podaży, który podtrzymuje ceny nawet przy mniejszym popycie.

W szczegółowym ujęciu dzielnic Madrytu największe wzrosty koncentrują się na obrzeżach: Villaverde prowadzi z wynikiem 32,8%, a za nim plasują się Barajas (25,7%) i Usera (22,8%). To obszary, które tradycyjnie były bardziej przystępne cenowo, a teraz nadrabiają zaległości, choć również wskazują na możliwy sufit.

Podsumowując, rynek daje oznaki znajdującego się w punkcie zwrotnym. Ceny pozostają wysokie, ale tempo ich wzrostu zwalnia. Ci, którzy oczekują gwałtownej korekty, mogą się rozczarować; ci, którzy chcą kupić, będą musieli negocjować z większym marginesem niż rok temu. Kluczowe będzie, czy podaż zdoła zareagować, zanim popyt całkowicie się wyczerpie.