Le secteur immobilier espagnol traverse une période de contrastes. Alors que les ventes enchaînent six mois de baisses (avec une chute de 12 % en mai et de 4 % en juin, selon les notaires), les prix restent à des sommets. Le logement d'occasion, qui représente plus de 80 % des transactions, a grimpé de 15,6 % en glissement annuel en août, jusqu'à 3 166 euros/m² en moyenne. Cela représente 428 euros de plus qu'il y a un an, selon les données de Fotocasa. Un déséquilibre qui invite à se demander : assistons-nous au pic du marché ou simplement à une pause ?

Madrid : des prix records, mais avec moins de souffle

Dans la capitale, le prix moyen a augmenté de 8,2 % en août, atteignant 6 624 euros/m². Ainsi, un logement type de 80 mètres carrés coûte déjà 529 920 euros. Bien que cela représente un nouveau record historique, le rythme a ralenti par rapport à l'année dernière, où la croissance était de 15,3 %. Autrement dit, l'escalade a été réduite de près de moitié, un signe clair d'essoufflement.

Barcelone : des hausses plus timides et un fossé grandissant

À Barcelone, l'augmentation a été encore plus modérée : 4,2 % en glissement annuel, loin des 9 % enregistrés en 2024. Le mètre carré s'établit à 5 375 euros/m², également à des niveaux records. Un appartement de 80 m² vaut en moyenne 430 000 euros, soit près de 100 000 euros de moins qu'à Madrid. Cette différence n'est pas anodine : l'insécurité juridique et les changements législatifs ont pénalisé le marché catalan, qui suivait auparavant une trajectoire similaire à celle de Madrid.

Des signes de changement de cycle

Malgré les différences, les deux capitales pointent dans la même direction : la demande se refroidit. À Madrid, les transactions ont chuté de 8,8 % en juin, avec douze mois consécutifs de baisses. À Barcelone, la chute a été de 4,4 %, cumulant six mois de recul. Selon José García Montalvo, professeur d'économie à l'Université Pompeu Fabra, « les ménages ont atteint la limite de leur capacité de paiement », ce qui oblige les vendeurs à modérer leurs attentes. Montalvo ajoute que Madrid et Barcelone agissent comme un thermomètre pour le reste du pays. « Les hausses se modéreront car les prix sont insoutenables, mais il n'y aura pas de baisses significatives tant que l'économie tiendra », explique-t-il. Le problème de fond reste la pénurie d'offre, qui soutient les prix même avec une demande moindre.

Dans le détail par quartiers madrilènes, les plus fortes augmentations se concentrent en périphérie : Villaverde mène avec 32,8 %, suivi de Barajas (25,7 %) et Usera (22,8 %). Des zones traditionnellement plus abordables qui se mettent à jour, même si elles pointent aussi vers un possible plafond. En définitive, le marché montre des signes d'inflexion. Les prix restent élevés, mais leur rythme de croissance décélère. Ceux qui attendent une correction brutale seront peut-être déçus ; ceux qui cherchent à acheter devront négocier avec plus de marge qu'il y a un an. La clé résidera dans la capacité de l'offre à réagir avant que la demande ne s'épuise complètement.